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房地产企业递延所得税会计处理

一、新所得税会计准则的主要特点

新准则下，所得税会计有了根本性变化，主要特点和突破有：

第一，新准则只允许企业采用纳税影响会计法中的债务法。新所得税准则借鉴了《国际

财务报告准则第12号——所得税》，并结合我国实际情况，要求所得税会计采用资产负债

表债务法。资产负债表债务法更注重暂时性差异，因而能更真实准确地反映企业某一时点

的财务状况，提高会计信息质量。

第二，新准则引入了资产的计税基础、负债的计税基础和暂时性差异等新概念。资产的

计税基础是指企业收回资产账面价值的过程中，计算应纳税所得额按照税法规定可以自应

税经济利益中抵扣的金额。负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来的期间计算应纳

所得税额按照税法规定可予抵扣的金额。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税

基础之间的差额，根据该差额对未来期间应税金额的影响不同，分为应纳税暂时性差异和

可抵扣暂时性差异。应纳税暂时性差异会导致递延所得税负债的形成，可抵扣暂时性差异

会导致递延所得税资产的形成。

第三，会计科目设置的变化。在纳税影响会计法下，时间性差异产生的纳税影响通过

“递延税款”科目核算。但在新准则下，暂时性差异产生的纳税影响通过“递延所得税资

产”和“递延所得税负债”科目核算。

二、影响房地产开发企业的递延所得税项目

于房地产开发企业来说，目前对损益影响较大的递延所得税项目主要有：
一是预收款收入预交企业所得税。

依据新会计准则的规定，房地产企业的预收房款收入应当作为可抵扣暂时性差异处理。

但这一问题相对比较复杂。对于一般内资房地产开发企业而言，根据国税发[2006]31号

文件规定，“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施

等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季

(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计人当期应纳税所

得额，待开发产品结算计税成本后再行调整”。需说明的是，房地产企业预收房款收入在

两个方面影响应纳税所得额：一方面是预收收入乘以预计毛利率调增当期应纳税所得额，

对所得税的影响形成递延所得税资产;另一方面是与预收收入相应的流转税金及预交的土

地增值税等可在税前扣除，从而调减当期应纳税所得额，对所得税的影响形成递延所得税

负债(或作为递延所得税资产的抵减项)。

按照上述规定，应确认的递延所得税资产=当期预收账款×预计毛利率×预计转回时的

所得税税率;应确认的递延所得税负债(或作为递延所得税资产抵减项)=当期预收账款×流

转税等税率(含预交的土地增值税)×预计转回时的所得税税率;当已售商品房开始确认收

入时，当期应转回的递延所得税资产=当期已确认的收入×预计毛利率×当期所得税税率;

当期应转回的递延所得税负债(或递延所得税资产抵减项)=当期确认收入×流转税等税率

(含预交的土地增值税)×当期所得税税率

二是应收款项计提坏账准备。

新所得税法并没有规定坏账准备可税前列支的比例，因此，在计算当期应纳税所得额

时，当期计提的坏账准备应全额做纳税调增。相应地，应确认的递延所得税资产=当期计

提的坏账准备金额×预计转回时的所得税税率。当坏账确已发生并符合税法确认坏账的规

定时，应在当期计算应纳税所得额时，将已发生的坏账全额作为纳税调减项，则当期应转
回的递延所得税资产=当期确认的坏账金额×当期所得税税率。

三是预提费用。

虽然新会计准则中已取消了预提费用作为一级会计科目，但企业中具有预提性质的费用

依然存在，如每月预提借款利息等，这种费用可以作为应付利息或其他应付款等科目的二

级科目进行核算。税法规定企业的预提费用不可税前扣除，在费用实际发生时可以扣除;

但会计上可作为费用当期扣除。当期应确认的递延所得税资产=当期的预提费用×预计转

回时的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=当期实际付出的预提费用×当期所得税

税率。

四是税前弥补亏损。按新准则规定，企业对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵

减，应当以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相

应的递延所得税资产。当期应确认的递延所得税资产=当期可抵扣亏损金额×预计转回时

的所得税税率;当期应转回的递延所得税资产=前期可抵扣亏损金额×当期所得税税率。