土地使用税纳税的起止时间分析及案例分析.doc

土地使用税纳税的起止时间分析及案例分析
一、土地使用税的纳税开始时间
1、法律依据
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间，由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”基于此规定，是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）第四条规定，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。
2、土地使用税的纳税开始时间
（1）如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间
根据以上法律规定，如果企业取得的土地是熟地（净地）的土地使用税的纳税开始时间分两种情况：
一是由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
二是在土地管理局与企业办理土地交付手续的实践中，要特别注意以下两点纳税义务开始时间：
第一，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间滞后于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；
第二，土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间早于合同中约定的交付使用时间，则城镇土地使用税从土地实际交付的次月起缴纳。根据以上分析，企业在签定土地转让和出让合同时，必须在土地出让或转让合同中，注明土地交付使用时间节省土地使用税。
（2）由于生地不可以招标，只有熟地才可以招标，因此，财税〔2006〕186号文件中的“土地”是指熟地。如果企业通过招投标取得的土地是生地（毛地），则土地使用税的纳税义务时间是拆迁工作完成，开始使用土地的时间。
案例分析1：某企业土地使用合同中未明确土地交付使用时间而多缴纳土地使用税的涉税分析
（1）案情介绍
2013年11月，安徽阜阳市某一家房地产企业通过“招、挂、拍”程序，耗资2亿与当地土地储备中心签订一份土地转让合同。由于当地土地储备中心2011年的土地储备指标全卖完了，为了实现2013年的财政收入的目标，当地政府只好把2014年的土地指标预先放到2013年来销售，也就是说，当地政府即土地储备中心与该房地产公司签订的土地销售合同，卖的是2014年的土地指标，而不是真正的土地实物，结果在土地转让合同中没有写清楚，也不好写，只好不写土地交付的使用时间。
安徽阜阳某房地产公司从土地储备中心索取的一张2亿的发票，在财务上的账务处理是：借：无行资产——土地，贷：银行存款。由于没有具体的土地，只好没有办理土地使用权证书，直到2014年12月份才把土地交给房地产企业使用，该房地产企业直到2015年3月份才办理了土地使用权证书。2015年5月份，当地的税务稽查局抽到该房地产公司进行检查，结果发现该房地产公司2011年11月份买的该土地，没有缴纳土地使用税，要求该房地产企业进行补缴2013年12月份以来的土地使用税，并要求罚款并缴纳滞纳金，该房地产公司的老板和财务经理百思不得其解，请问当地税务稽查局的认定结论是否正确。
（2)涉税风险分析
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”
《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）规定：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳