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营改增对一般纳税人从价计征房产税的影响

现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。本文根据《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）、《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）等文件，结合案例，重点分析营改增对一般纳税人从价计征房产税带来的影响。
一、营改增对确认应税房产原值的影响
1.取得增值税普通发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税普通发票的，普通发票注明价款中包含的增值税税款因无法抵扣，应计入房产原值计征房产税。
2.取得增值税专用发票。一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票，且专用发票上注明的进项税额可以抵扣时，应税房产原值应当按照专用发票注明的不含税价款予以确认。
一般纳税人取得应税房产收到增值税专用发票，但专用发票注明的进项税额不得抵扣的，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项税额。根据现行规定，一般纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰，下同）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的房屋不得抵扣进项税额。此外，一般纳税人外购、建造的房屋用于前述不得抵扣用途以外其他用途，但因取得的增值税专用发票开具不符合规定、超过认证或确认期限、虚开等原因不得抵扣的进项税额，也应当计入应税房产原值，计征房产税。
例1.某公司为增值税一般纳税人，2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增值税项目，增值税专用发票上注明的价款为1000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30%。该公司2016年下半年应纳房产税＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（万元）。
需要注意的是，纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费的房屋，其为建造这些房屋所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵扣的进项税额，已在建造过程中记入了“在建工程”等科目，并在房屋达到预定可使用状态后结转到“固定资产”等科目，故自建专用于前述项目的房屋，其原值已包括了前述不得抵扣的进项税额，不需另行加计。
例2.某公司为增值税一般纳税人，2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮，增值税专用发票上注明的材料价款为100万元，增值税17万元；修缮费用100万元，增值税11万元，当月完工。该办公楼专用于免征增值税项目，修缮前办公楼的原值为1000万元，房产原值减除比例为30%。该公司2016年下半年应纳房产税＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.16（万元）。
3.转让方被核定征税。一般纳税人外购房屋，在税务机关核定销售方（转让方）增值税计税依据的情形下，应税房产的原值按照以下规则确定：
（1）资产的销售方（转让方）取得税务机关代开增值税专用发票的，应当根据专用发票备注栏注明的实际成交价格结合进项税额的抵扣情况确定应税房产原值。
进项税额可以抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格－可以抵扣的进项税额。
进项税额不能抵扣的，应税房产原值＝专用发票备注栏注明的实际成交价格。
（2）资产的销售方（转让方）取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票备注栏注明的实际成交价格确定应税房产原值。
（3）资产的销售方（转让方）免征增值税，取得税务机关代开的增值税普通发票的，应当根据普通发票注明的金额确定应税房产原值。
二、应税房产用途转换对房产原值的影响
1.根据财会〔2016〕22号文件规定，已抵扣进项税额的房屋转为专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的进项税额，应计入“固定资产”等科目。此种情况下，计税房产原值应做相应的调增。根据国家税务总局公告2016年第15号文件规定，前述不得抵扣的进项税额按以下公式计算：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。
例3.2016年6月5日，A公司购入一栋办公楼，取得增值税专用发票并认证通过，专用发票上注明的金额为10000万元，增值税额为1100万元。该办公楼既用于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼，分10年计提折旧，无残值。2017年10月，A公司将该办公楼改变用途，专用于增值税免税项目。房产原值扣除比例为30%。
（1）不动产净值率＝{〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10000}×100%＝86.67%
（2）不得抵扣的进项税额＝1100×86.67%