房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理.pdf

房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁

房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例

或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款

是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其财务和税务处理也不尽相同。本文依据

是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行相关财务和税务分析。

一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房

案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合

同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，土地出让金入库后以财

政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房

建成后无偿移交给动迁户。其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。

解答：土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是房地产企业开发的回迁房销售

给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政

府无偿把回迁房移交给拆迁户。

1.增值税的处理

房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴

3%的增值税。

应预缴的增值税=3000÷（1+11%）×3%=81（万元）

房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售
房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。已预缴的增

值税可以抵减。

销项税额=3000÷（1+11%）×11%=297.3（万元）

土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2（万元）

依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家

税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称

一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款

和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计

算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。

第十条和第十一条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在

收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

2.土地增值税的处理

房地产公司收到的土地出让金返还款3000万元相当于回迁房应确认的土地增值税收

入，房地产公司应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

房地产公司缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的

金额。

回迁房一般属于普通住宅，应按普通住宅土地增值税预征率1.5%预缴土地增值税。

预缴土地增值税=（3000-81）×1.5%=43.785（万元）

土地增值税清算时，按项目增值率计算应缴的土地增值税，回迁房的增值率一般低于

20%，免征土地增值税。已预缴的土地增值税可以抵减项目其他房产应缴的土地增值税。

3.契税的处理
房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成

本。

应征契税=10000×4%=400（万元）

依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据，国有土地使用

权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；第八条的规定，契税的纳税义务发生

时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房

屋权属转移合同性质凭证的当天。

4.企业所得税的处理

该业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给房地产公

司，用于购买房地产公司开发的回迁房，因此，房地产公司取得的土地出让金返还款应当

并入当期所得计征企业所得税。

问题：房地产公司取得的土地出让金返还款属于不征税收入吗？

解答：根据《财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有

关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）的规定，对企业取得的由国务院财

政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在

计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一

步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政

性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总