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房地产内部审计的特点和难点

房地产企业是资金密集型企业，开发经营具有涉及面广、项目耗资巨大、投资周期长、资

金回收慢、经营风险大等特点，下属公司地域分散、管理链条长，集团总部为了加强管

控，在总部设立比较强大的内部审计机构，内审人员对各下属单位进行横向比较、分析，

及时找出管理中的薄弱环节提请管理层加以改进。随着企业保护资产、加强内部控制、提

高经营管理水平和经济效益的需求，领导对审计意义的理解及重视程度不断提高，内部审

计的职能逐步发展为企业经营管理审计，或者称为综合审计。

房地产内部审计的特点和难点：

房地产业务流程的复杂性，决定着内控审计手段和方法的复杂性、多样性与专业性，需

要多学科和多专业的相互配合，需要从社会、行业、专业的角度全方位的思考审计方法、

控制手段和评价原则，从而促进企业建立更加完善的内部审计体系，充分发挥内部审计的

战略职能优势。

对于房地产内部审计难点的分析：

1.信息沟通不对等，增加跨区域经营管理的难度

房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，对外埠项目的管理信息不畅，监

督不到位、不及时，使得集团管理信息的时效性、准确性、完整性方面存在很多漏洞。项

目公司发生的问题不能及时准确的反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。

例如外埠项目公司招投标过程存在营私舞弊现象，由于信息手段的滞后，集团公司在上报

资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问
题，但损失已既成事实。

2.房地产开发产品的特性造成短期牟利行为

房地产企业的产品具有建设周期长、高投入、独立性、一次性等特点。地理位置唯一、

结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关

性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。

又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。另外，产品的

一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新

选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。

3.管理体系不完善

管理体系不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老牌房地产集团也同样存

在诸多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题；制度执行过程

中缺少督促机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施等。房地产企业在注重短期经营效果的

考核的同时，不应忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。

4.房地产的建造价格具有隐蔽性的特点

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性，致使最终的开发产品的建造价格

相对于社会存在不公开性。一些企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整

理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完

成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具

有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作

用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为

的发生提供了机会。

以上问题的产生要求内部审计必须从经营管理的全过程进行监督，事前审计、过程审计
和结果审计，是审计监督时间范围的扩大，也是审计角度的转变。因为舞弊行为可能产生

在招投标中，产生在结算中，产生在工程管理中，产生在每一份合同的签订过程中。所以

对全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理

行为造成的损失，是发挥内部审计职能的关键。在实际工作中，不但要从观念上认识到全

过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要的措施和手段的运用，如：项目收

购的尽职调查、对公司运营制度、预算、岗位配置、业务流程等控制要素的评价与指导；

事中对以项目可研、预算和以合同台帐为主线的合同内容和执行情况的监督；事后对合同

执行结果的验收与审查，项目开发经济效预期的对比、评价。从而使全过程控制、监督真

正做到意识和行动的统一。