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土地增值税的计算方法及计算程序

（1）计算方法
土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算方法：
1．分步计算法，即按照每一级距的土地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次土地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。其计算公式为：
应纳税额=∑(每一级距的土地增值额×适用税率)
这种分步计算法计算过程比较繁琐，因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法，以简化计算过程。
2．速算扣除法，即按照增值额乘以适用税率，减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算应纳税额。具体计算公式如下：
(1)增值额未超过扣除项目金额50％的：
土地增值税税额=增值额×30％
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的：
土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％
(3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：
土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％
(4)增值额超过扣除项目金额200％的：
土地增值税税额=增值额×60％-扣除项目金额×35％
上述公式中的5％、15%、35％均为速算扣除系数。
（2）计算程序
1．计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2．计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额
3．计算增值额占扣除项目金额的比重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100％
4．依据增值率确定适用税率。
5．依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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