营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税.doc

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营改增后个人出租房屋月租金2万元以下免征增值税（老会计人的经验）
案例概况
王小二2016年5月1日将位于湖南省长沙市芙蓉区的住房出租，月租金5000元。应缴纳哪些税费？
税务分析
根据现行税法规定，个人出租住房一般会涉及增值税及附加税费、房产税、土地使用税、个人所得税和印花税。
1.增值税及其附加税费
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款第六项规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定：其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：
（一）出租住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%
（二）出租非住房：
应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》：
第四十九条规定，个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。
增值税起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。
第五十条规定，增值税起征点幅度如下：
（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。
（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。
起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。
对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。
根据以上规定，王小二出租房屋每月取得房租收入应交增值税=5000/（1+5%）*1.5%=73.89（元），因月租金未达到个人发生应税服务的起征点，免征增值税，同时免征附加税费（城建税和教育费附加）。若月租金达到2万元以上，应全额申报缴纳增值税。
2.房产税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
应交房产税=5000*4%=200元。
3.城镇土地使用税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
4.个人所得税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
应交个人所得税=5000*10%=500元。但是很多地方是核定个人所得税，直接按租金收入的1%或2%（各地不统一），以当地税务机关的规定为准。
5.印花税
《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
个人出租、承租住房签订的租赁合同免征印花税。

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