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房地产企业主要涉税风险点提示

房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人

所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下：

营业税

（1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。

①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申

报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税；

②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储

蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况；

③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入；

④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账；

⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有

按规定入账；

⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积

部分的差价款之和计算缴纳营业税；

⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格

的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入；

⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入；

⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收
费，未按规定确认收入。

（2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。

（3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。

（4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服

务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。

（5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，

未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。

（6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式

租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收

入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，

出售时未按销售开发产品确认收入。

（7）发生视同销售行为，未按规定申报纳税。

①以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理；

②以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按

规定计税；

③将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，未按规

定申报纳税；

④自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，未按市场价足

额申报纳税；

⑤将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳

税。

（8）房屋出租收入。
①出租收入抵顶工程款、抵顶银行贷款利息，未确认收入；

②出租收入（如将未售出的房屋、商铺、车位等出租）、周转房手续费收入等不按税法

规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方，未确认收入；

③以明显低于市场的价格出租给关联方，未按规定计税。

（9）商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、

无形资产转让收入和固定资产出租收入未按规定申报纳税。

（10）利用自有施工力量建设房屋等建筑物，在销售不动产时，未申报缴纳建筑环节的

营业税。

（11）中途转让在建项目，未按规定缴纳营业税。

（12）支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，未按规定代扣营业税。

（13）合作建房未按税法规定足额纳税。

（14）不符合条件的代建房行为，将其作为代建处理而少计或不计销售收入。