房企预收款账务处理这样做!.doc

房企预收款账务处理这样做!
营改增后,房地产企业预收房款的税务政策发生了变化,账务处理也相应改变.
营业税时期,房地产企业在预收房款时,即达到营业税纳税义务时间,在不动产所在地申报缴纳营业税.营改增后,房地产企业预收房款,未达到增值税纳税义务时间,只是需要在不动产所在地预缴增值税.但如果对预收款开具了发票,则达到了纳税义务发生时间,需要在机构所在地申报增值税,当然现在很多地方政策对预收房款要求不开发票不申报等,这个要注意账务处理是不同的.最终确认收入时,还需要计提增值税,如何即反应业务实质,又帐表相符,账务核算又简便易行,就此笔者谈谈自己的观点.以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例:
1、预收房款111万元,并开具发票
借:银行存款111
贷:预收账款——已开票111
2、在不动产所在地预缴增值税
借:应缴税费——未交增值税3(111÷1.11×3%)
贷:银行存款3
文件依据:(国家税务总局2016年第18号)
应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
3、在机构所在地申报
借:其他应收款——预缴税款11(111÷1.11×11%)
贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)11
文件依据:财税2016年36号文件规定,纳税义务发生时间,先开具发票的,为开具发票的当天.开具了发票,应在机构所在地申报增值税.
说明:对于房地产企业预收款,现在很多地方政策,一般要求不开具发票,或者开具零税率发票,或者只预缴税款不申报,这些情况下,就不需做以上分录,后续也不需冲销上述分录.而是待达到纳税义务一并申报时账务处理.本文主要涉及在预收房款开具发票申报时对重复计税的账务处理.
说明,这里的”其他应收款”科目,是笔者个人的建议.原因是如果冲减预收账款,则将预收账款冲成不含税价,一是不好对账,二是非常容易混乱,这也是在实践中的经验教训.当然也可选择适合自己企业的处理方式.
4、取得进项税2万元.
借:应缴税费——应交增值税(进项税额)2
贷:应付账款等2
5、转出未交增值税
借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)9(11-2)
贷:应缴税费——未交增值税9
说明:房地产企业在预收房款开具发票时,即达到了增值税纳税义务时间,笔者认为此时即可计算扣除预收房款对应的土地款,为行文简便,土地扣除放在后面一起处理,结果是一致的,特此说明.
6、缴纳增值税
借:应缴税费——未交增值税6(9-3)
贷:银行存款6
共应缴纳增值税=11-2=9万元;预缴了3万元,补缴了6万元,合计缴纳9万元,核对相符.
7、实现收入,假设房款为333万元.
借:应收账款333万
贷:主营业务收入300
贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)33
借:预收账款——已开票111
贷:应收账款111
说明:预收账款和应收账款互相冲销,是笔者个人的建议,主要是因为之后需要冲销因预收房款重复计提的增值税,按照预收账款的余额可以有一个核对的关系.
8、土地款差额扣除
计算的可以差额扣除的土地款为33.3万元.
借:应缴税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)3.3(33.3÷1.11×11%)
贷:主营业务成本——土地成本3.3
9、冲销重复计提的增值税
借:其他应收款——预缴税款-11
贷:应缴税费——应交增值税(销项税额)-11
可借鉴以下公式:
应冲销的税额=(预收账款期末余额-预收账款期初余额)÷1.11×11%
=(0-111)÷1.11×11%=-11
如果预收账款(已开票)期末余额大于期初余额,说明应补提增值税.
说明:虽然收入为300万元,销项税额为33万元,但开具发票只能开具222万元(333-111),销项税额为22万元.因之前已经开具了111万元的发票.申报表中的销项税额为22万元,账务上的销项税额也是22万元,帐表相符.
10、转出未交增值税
借:应缴税费——应交增值税(转出未交增值税)18.7(33-11-3.3)
贷:应缴税费——未交增值税18.7
缴纳增值税:
借:应缴税费——未交增值税18.7
贷:银行存款18.7
统算:应纳增值税=销项税33-进项税2-土地扣除3.3=27.7万元;
预缴增值税3+补缴增值税6+缴纳增值税18.7=27.7万元
核对相符.