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房地产业“营改增”：土地增值税存废引争议

2015年是“十二五”规划的收官之年，税制改革中的“营改增”也将在今年扩围至房地

产业、建筑业、金融业。那么，房地产业实行“营改增”后，房价的走向会是怎样的趋

势?与其密切相关的另一个税种———土地增值税是否还有存在的必要?是否也会面临着改

革?

1月17日，中央财经大学税收筹划与法律研究中心和北京理家舟税务师事务所联合举

办了主题为“房地产业走向及土地增值税疑难解析”的2015年第1期财税学术沙龙。

房地产业面临着“营改增”的背景下，土地增值税的现状如何?又该何去何从?房地产业

的走向及与税制改革的关系如何?本网整理了与会专家的观点，分享给大家。

土地增值税现状：“不上不下、不尴不尬”

在当前的财税体制改革中，并没有把土地增值税列入改革的重点内容当中，那么土地增

值税在整个税收体系当中处于一个什么样的位置，其当前的征收状况如何?

对此，首都经济贸易大学财税学院税务系主任刘颖认为，土地增值税是一个“不上不

下、不尴不尬”的税种。她说，“不上不下”体现在征税环节上，土地增值税既不像增值

税、营业税在第一环节征收，也不像所得税在损益环节征收;“不尴不尬”是指收入，实

际上土地增值税在税收收入中的排名是排在7名之后的，一般来说‚它在全国税收

收入中只占到2.3%左右。

她从多个角度分析了我国的土地增值税目前的状况：从税种税制角度来看，土地存在重

复征税，土地增值税的设计存在于增值税和营业税的结构之外，土地增值税增值额的计算
与增值税的直接计算法相类似，但又有其特殊性;从财政收入角度，土地增值税在财政收

入中的地位比较尴尬，同时，影响土地增值税收入和纳税人重视的原因在于其计算的复杂

性，如各项扣除项目的确定;从收作用种角度，税种应具有调控作用，土地增值税的调控

作用在于打压房价。但是国家出台的土地增值税政策在房价上涨时并没有体现出它的调控

作用，或者说作用不突出;从监督角度，税种应涉及到监督，应该体现对经济运行过程的

监督，但实际上土地增值税的监督功能体现得并不充分，它反而被监督了。在去年年初，

因为有记者的报道缺乏专业性，导致国家税务总局在巨大的舆论压力下给各省市强加了土

地增值税清算的任务，税务局也成为被监督对象。

河北省石家庄地税局税收政策处王军辉以他多年的税务基层工作经验谈道‚土地

增值税管理的严格和宽松与国家大的经济形势是分不开的。自2013年以来，税收下行压

力较大，加上“营改增”的减税因素，地税机关对土地增值税的清算工作越来越重视，政

府没有给地税机关一个很好的空间‚一个3年或5年的项目，要求税务机关在60

或90天内把清算工作做出来是不现实的;国家在增值税和企业所得税上投入大量的人力、

财力，如增值税软件的开发和升级，但对复杂的土地增值税却缺少投入。一旦税收收不上

来，地方税务机关将面临来自各方的舆论压力。

王军辉表示，随着“营改增”的推进，土地增值税在现有地税税种中的地位越来越高，

车船税及其他一些小税种占比也会逐步提高。但目前土地增值税没有统一的清算结论，

100个清算可能会出现100个结果，工作程序极为繁琐。因此，土地增值税清算和企业所

得税清算可以开发出类似增值税的软件，使用专用软件进行清算。

此外，他认为，3月1号起实施的《不动产登记条例》解决了房产证、土地证分离的问

题，同时物联网、大数据的应用趋势(如不动产登记，纳税人识别号等)，有利于税务机关

掌握涉税信息，方便税务机关后期征税。
河南省地税局郑州新区流转税和财产行为税处处长秦权认为，对于土地增值税现存的问

题，首先是土地增值税清算中有些政策不清楚，导致不能轻易定义偷税。第二，预征环节

预征率太低，导致土地增值税清算的时候，可能出现几千万的税要缴纳，给企业造成困

惑。第三，是土地增值税鉴证法律责任问题相关法律文件缺失。

土地增值税对房价影响不大

近年来，房价一直是社会各界热议的话题和关注的焦点，影响房价的因素有很多，也很

复杂，作为房价要素之一的土地增值税在房地产业实行“营改增”后，是否会对房价产生

一定的影响呢?

中央财经大学税收筹划研究与法律中心主任蔡昌就此分析了中国房地产业的未来走势，

他指出房地产行业将从过去的黄金时代走向白银时代。理由有五个：一是房地产业的开发

周期拉长;二是房地产业的投资回报率降低;三是房地产业的流动负债比率不断提高;四是

房地产企业的税负率看涨;第五，房地产企业的资金束缚远没有松绑。其中在谈到房地产

企业税负率看涨时，蔡昌介绍，这主要涉及三大税种(营业税、土地增值税、所得税)。万

科集团2011年的综合税负率达到了17%，其中营业税、土地增