土地增值税扣除项目的确定.doc

土地增值税扣除项目的确定

一、税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
【建议】记忆土地增值税的税率表。
二、应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
三、扣除项目的确定
(一)取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)
包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。
(二)房地产开发成本(适用新建房转让)
包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(三)房地产开发费用(适用新建房转让)
1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[(一)+(二)]x5%以内上述利息超过国家上浮标准;超标利息及罚息不得扣除。
2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的(包含全部使用自有资金的无利息支出的情况)允许扣除的房地产开发费用=[(一)+(二)]x10%以内
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
(四)与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。
(五)财政部规定的其他扣除项目(适用从事房地产开发的新建房转让)从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x20%
【提示】
1.此项加计扣除仅对从事房地产开发的纳税人有效，非房地产开发的纳税人不享受此项政策;
2.取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
(六)旧房及建筑物的评估价格(适用存量房地产转让)
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价x成新度折扣率
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