不明觉厉-不动产改变用途进项税转出有那么邪乎么？.doc

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不明觉厉:不动产改变用途进项税转出有那么邪乎么？（老会计人的经验）
一、15号公告第七条原文
第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
二、解读与翻译
这条规定是针对已抵扣进行税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途专用于不得抵扣情形时，其进项税额及待抵扣进项税额转出的计算方法。具体而言分三步：
第一步，计算用途发生改变时该不动产的「净值率」，假定以X来表示，该数据取决于纳税人的会计折旧政策，显然，0<X<1；
第二步，计算用途发生改变时该不动产的「不得抵扣的进项税额」，假定以B来表示，该数据取决于净值率X和取得该不动产扣税凭证上记载的进项税额总额（假定为A），则：B=A?X
第三步，比较「不得抵扣的进项税额」（B）与「已抵扣进项税额」（假定以C来表示）的大小，并根据结果进行税会处理：
B≤C时，将B从C中扣减做进项税额转出，计入不动产原值或损失，待抵扣进项税额按原允许抵扣的所属期纳入抵扣；
借：固定资产清理/固定资产B
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）B
B＞C时，首先将C全额转出，同时从待抵扣进项税额中将（B-C）转出，转出数均计入不动产原值损失，扣减后的待抵扣进项税额按原允许抵扣的所属期纳入抵扣。
借：固定资产清理/固定资产B
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）C
—待抵扣进项税额B-C
提示：转出的金额永远是B，只不过是从进项税额中转出，还是从待抵扣进项税额中转出而已。
三、进一步的分析与推导
从不动产改变用途的时点上看，可以分为两种情形：
第一种情形，取得不动产两年后发生非正常损失或者用途改变，此时待抵扣进项税额已经全部转化为进项税额：
C=A
B=A?X=C?X
由于X＜1，显然：
B＜C
结论一：不动产取得两年后，发生非正常损失或用途改变时，进项税额直接根据第七条所列公式计算转出即可。
第二种情形，取得不动产不足两年时发生非正常损失或者用途改变，此时待抵扣进项税额尚有余额：
C=60%A
B=A?X=（5/3）C?X
为计算X临界值，解下式：
B=（5/3）C?X=C
X=3/5=60%
结论二：不动产取得不足两年发生非正常损失或用途改变时，不动产净值率小于或等于60%，进项税额直接根据第七条所列公式计算转出。
结论三：不动产取得不足两年发生非正常损失或用途改变时，不动产净值率大于60%，首先将已抵扣进项税额全额扣减，然后将不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额之差从该不动产待抵扣进项税额中扣减。
四、试着改写下第七条
第七条已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%
不动产取得两年后或不足两年且净值率小于或等于60%时发生用途改变的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不动产取得不足两年且净值率大于60%时发生用途改变的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
好像也很拗口。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。