房产中介违法格式合同亟待规范.DOC.doc

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房产中介违法格式合同亟待规范.DOC

近年来，随着上海房地产中介市场繁荣，由此产生的居间合同纠纷也在增多。应该承认广大房产中介为搞活上海房地产交易市场作出了贡献并基本能守法经营。但伴随行业竞争加剧，不和谐因素也在增加，中介行业使用违反公平诚信原则的“霸王条款”司法维权引发很大司法争议。近两年本律师先后接受买卖方委托代理了数起诉讼，其中涉及事实及法律适用争议令人深思。
一、房产中介合同违法条款表现
综合起来，就笔者代理诉讼中，遇到房产中介合同“违约”条款表现为以下两种形式：
(一)、以《看房约定书》限制看房人自由缔约权利。本律师曾代理过这样一件居间违约纠纷案。买房人史某在沪上某房产中介门店张贴栏内看到中意房源信息，后进店了解情况，中介人员接待后答应领其察看该房屋状况，出发前要求看房人在中介方事先拟定好的《看房约定书》空白处填上房屋地址、签上看房人姓、日期，该《看房约定书》基本内容为：看房人已在中介带领下察看房屋，如看房人于看房日起六月内私自与卖房人达成买卖合同的，看房屋人自愿承当该房屋总价2%信息费报酬。后因某些原因看房人实际没有察看到房屋(注：房屋信息为中介在网上取得，擅自发布)。后看房人通过网络得到该房屋信息并与卖房人联系签订买卖协议。中介方得知后，以看房人违约为由，提起诉讼要求支付10多万元中介信息费。
(二)、在《看房约定书》、《委托售房合同书》或者《委托书》中规定违约金条款(一般为房屋价值1%甚至更多)。如中介方在与出卖方《委托售房约定书》规定：自委托之日起或委托期限届满之日起六个月内，委托人不论通过何种方式与中介介绍过的客户成交的，则为违约，应承担房屋总价1%的违约金。上述史某居间纠纷案中，中介方对看房人提出诉讼后，对于委托方也提起违约之诉。
二、法院适用法律及审判结果差异性分析
就上述中介格式条款法律效力的司法评判，存在根本分歧。上述中介方诉看房人史某违约案中，一审法院采纳了本代理人辩论观点，认为中介方拟定格式合同条款加重了委托人(看房人)负担，限制委托人自由缔约权利，依照我国《合同法》第40条规定，《看房约定书》要求看房人承担巨额信息费条款无效，同时由于中介方诉讼中对信息费理解为违约金性质，没有提出合理终结费用诉讼请求，因此一审法院判决驳回原告诉请。中介方上诉后，二审法院却以原告付出劳动为由，改判被告看房人补偿原告合理费用1万元。
前述第二起违约纠纷案，一审法院参照中介方与看房人相关诉讼结果，判决委托方(卖房人)支付中介人合理费用1万元。目前本代理人已就该案判决结果提出上诉，案件正在审理中。
笔者发现：从审理结果分析，法院对中介方单方面拟定格式条款法律效力不予认可，但同时认为委托人应当支付合理费用。本律师就相关诉讼，研究了上海及其他省市裁判文书后发现：就中介方格式条款法律效力的认定，不同法院，不同法官法律认识差异很大，甚至属于原则性分歧。拿上海地区讲，某些法院对于中介方的违约之诉持支持观点，被告上诉请求也被驳回。如原告上海某某房屋置换经纪有限公司诉被告王某某居间合同纠纷案(上海市宝山区法院(2004)宝民一(民)初字第5749号)中，法院认为：看房人(被告)在原告处获取了房源信息，并据此与出售方签订了买卖合同，被告行为已构成违约，依照《合同法》第114条判决被告承担房屋总价2%的违约金;同样该案例中原告诉被告徐某某居间纠纷案、原告上海某某房地产经纪有限公司诉被告蒯某某居间合同案，法院皆以被告违约为由作出败诉判决。原告上海某某房屋置换经纪有限公司诉被告徐某某居间纠纷案中，被告不服一审判决提出上诉，上级法院作出驳回上诉，维持原判判决((xx)沪二中民二(民)终字第408号)。
笔者以为：造成法院对同一事实作出不同法律理解及法律适用，主要原因在于对格式合同违约责任条款合法性存在认识差异，根据我国合同法第52条，以下合同为无效合同：“一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的;恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的的，损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”本律师代理数起居间纠纷诉讼中，抗辩主要观点：根据《合同法》第40条，提供格式条款的一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房产中介规定委托人或看房人在六个月内不得与他人交易，否则应支付等同于或高于中介费用违约金条款，无疑加重了委托一方合同责任，排除了委托人自由缔约权，尤其在委托期限届满后，限制交易对象条款更是霸气足，显然属于无效“霸王条款”，法院据此作出不予支持判决是正确的。
如简单地从合同真实性，签约当事人双方意思自治原则考虑此累诉讼的法律适用，中介方维权诉讼行为看似应该得到司法支持，笔者认为：支持中介方诉讼法院法院忽略了法律适用中的关键事实，即居间格式合同性质，当