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房产增值税探索性研究(开题)

土地财政定义：依靠出让土地来获得财政收入的一种方式。
最大的利：获得大量财政收入，主要用于城市建设，加快了城市化步伐。
最大的弊：土地资有限，地方政府竭泽而渔，难以获得持续性收入，未来缺少资金用于城市建设，必将放缓城市化的进程，难以提供优质的公共产品和公共服务。
如何解决物业税定义：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
作用：由依靠土地出让收入转变为依靠物业税，使政府获得稳定持续的资金来，进而加强城市建设，提供优质的公共产品和公共服务。
缺陷：
1、税基额难以测定。
定义：税基是指计税依据或计税标准。一般分为从量税、从价税、从量从价复合税。物业税的税基采用从价税。
①房屋的价格是应该采用历史成本、重置成本、可变现净值、现值还是公允价值呢？
②面对城市几个亿人口所拥有的房屋，每年测算一次，又需要耗费多少人力物力才能获得准确的数据呢？2、征收难以进行政府部门在什么时候、什么地点，通过何种方式收取？试问，你作为一个房主，你会心甘情愿、积极主动的跑去给政府送你辛苦挣来的钱吗？是故，我们在物业税的研究和实践基础上，大胆提出改收房产增值税的想法。
房产增值税定义：针对房产增值部分，按确定比率收取的一种流转税。
税收依据：房产增值来于政府对城市的经营以及基础设施和公共服务的改善。
作用：与物业税相同，由依靠土地出让收入转变为依靠物业税，使政府获得稳定持续的资金来，进而加强城市建设，提供优质的公共产品和公共服务。
相较于物业税，房产增值税的优点：
1、房产增值税根据两次房屋交易的市场价格得到，税基额容易确定。
2、房产增值税通过房屋交易环节，利用原有的办事机构征收，征收成本低，且容易征收。
是故，我们欲利用房产增值税替换土地财政，解决土地财政收入难以持续的问题。我们把房产增值税作为研究对象，探索房产增值税的框架设计。
框架设计包括但不限于以下内容：
1、纳税人2、征税对象3、税率4、税收环节、期限、地点5、减免税总结：
一、买新房子要交哪些税1.契税：90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭__住房的，减按1税率征收契税,90`144平米普通住宅1.5，超过144平米3，非住宅3。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票；
2.印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证；
3.银行按揭费用：如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别；
a._押登记费：80元/户.权证印花税：5元/户c.保险费：财险保险费=总房款_____年费率_____年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5年为0.07，6~10年为0.06，11~15年为0.055，16~20年为0.05，20年以上为0.045)4.大修基金：购房款的2-3是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：
a.不含电梯：总房款_____2.含电梯：总房款_____3
c.部分试点楼盘按50~60元/m2收取开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金；
5.物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；
产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费；
6.权属登记费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用；
7.交易手续费：住宅建筑面积_3元/㎡；非住宅建筑面积_11元/㎡；
提示：买新房子要交哪些税呢?目前我国购房者买新房子主要需要缴纳五项费用，包括契税、房屋维修基金、物业管理费、权属登记费和交易手续费用。建议购房者提前了解这五种税的计算方式，然后再缴纳这五种税。
二、买二手房要交哪些税1、契税：普通住宅1.5，商住两用或公寓为4;住宅类房屋标准按房款总价的3或1.5或1交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3交纳；
2、营业税：总房款的5(一般买方承担，如果是卖方__一套房子，且居住2年以上没有此税)；
3、营业附加税4、个人所得税：一般买方承担，如果是卖方__一套房子，且居住五年以上没有此税，但虽然卖方居住此房五年，可是这套房子不是他__的房产，则此税