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违反商品房买卖预约合同要承担双倍赔偿责任

摘要：商品房销售合同现实中存在“2+1”模式，所谓“2”是指一种是商品房买卖合同，各种开发证明齐全，房屋已经建好验收合格而签订的商品房买卖合同；所谓“1”就是结余上面两种情形之后，各种建设手续没有办理，或正在办理，这时就开始对外销售房屋，他们采用签订房屋认购、订购、预定等方式签订房屋买卖合同形式。
【关键词】：^p：“2+1”模式；买卖合同；法律
本人最近刚办理完的一起商品房买卖纠纷案件中，因开发商打起文字游戏，不尊重商品房开发预售方面的规定，从而导致其商品房买卖无效，进而返还购房款的双倍赔偿的案件，值得房地产开发企业警醒。作为一个房地产开发企业不仅要有社会担当，不要钻法律的空子，要守法经营，诚信经营，否则会搬起石头砸自己的脚。
下面引用一个真实的案例，来与大家共同探讨：
一、缘起旅游大省某某省的房地产市场的二次崛起
某建省之初迎来了某房地产业的首次的繁荣。由于盲目上马项目过热、过多，一阵房地产风过之后，某省和全国其他房地产建设过滥的城市(转载自：.BdfQy.Com千叶帆文摘:违反商品房买卖预约合同要承担双倍赔偿责任)一样，到处呈现出烂尾楼工程项目，许多开发商破产、跑路。
随着近几年改革开放的发展，人民生活水平的提高，和交通运输业的发展，天堑变通途，某省旅游业的不断发展，加上某市得天独厚的自然景色和常年无冬天的特点，某省正吸引着全国的一些“候鸟人”的大迁移。为了迎接这些全国各地的“候鸟人”入住某某，某省迎来了第二次房地产热的高潮。
二、案件的形成
20________年的2月，某省中嘉房地产开发有限公司的某省市的一座小区销售热闹非凡，门庭若市，许多来自祖国北方的外地人特别是北京人，争相来此购买房屋。我的当事人是北京人，来此买房为了孝敬父母来此过冬。
我的当事人来购买该项目楼盘时，该项目已经销售到后面几期了，该小区已经入住有300户人家。购买房屋的人都被销售热情所感染，被几百户入住户的现实所影响，根本没有怀疑该项目审批手续，偶尔有要看相关手续的购房者，开发商轻描淡写的就解释过去了，人们抱着没有证他不敢卖的想法，天塌下来压大家和法不责众的心态来购房。
我的当事人在购房上，就相当谨慎，多了个心眼，让开发商给予承诺，而且承诺不是口头的要形成书面材料。20________年2月5日与开发商签订了合同，就是：……
合同签订后，在合同规定的期限内我的当事人多次找到该公司让其履行协议内容，承诺是一拖再拖，直到合同规定的20________年12月31日，合同规定的仍然无法实现。我的当事人当年冬季都在海南，不断的寻找开发商交涉并主张权利，开发商就是推三阻四。无奈聘请律师介入此案。
本人介入此案，按照先礼后兵的原则，首先找到开发企业要求按合同要求履行，但开发企业不同意，给人感觉一是财大气粗不怕打官司，还有感觉你北京的你来海南也没有时间和精力打官司，还有深层原因海南这里山高皇帝远，是特殊身份，不一定法律能管到这里。交涉无果，案件就进入诉讼程序。
三、诉讼一审，现象环生，山重水复疑无路
案件起诉到海南省当地人民法院。原告诉称：20________年2月5日，原被告签订了商品房买卖《认购意向书》，原告向被告意向认购被告所在的项目某某.富春山居10栋4层1—405号房屋。在该《认购意向书》中双方约定了具体面积、单价、一次性付款优惠数额等条款。被告特别在《认购意向书》中向原告保证“三、甲方必须保证该商品房在20________年12月31日前签订正规的商品房买卖合同，为国家正规、合法、达到可出售状态的商品房，并负责办理国家普通商品房产权证书及土地使用证书。如甲方无法达到以上承诺将双倍返还乙方所交纳的房款。”原告已按约定及时缴纳全部购房款91万元。但被告违反其合同的保证条款，至今没有按合同约定兑现《认购意向书》的第三条，为此诉至法院请求判令：①被告双倍返还原告缴纳的房款182元；②诉讼费由被告承担。
被告辩称：原告的诉讼请求没有法律依据，也违反公平合理的法律原则，应当驳回其全部诉讼请求。双方签订的《认购意向书》系无效合同，应当依照无效合同的相关法律规定，处理双方之间的权利义务。一、原告在既没有诉请确认《认购意向书》系有效合同、又不诉请解除《认购意向书》的情况下，诉请被告双倍返还其缴纳的房款182元没有法律依据。二、双方签订的《认购意向书》系无效合同，自始无效，应当依照无效合同的法律规定处理双方之间的权利义务。应当认定《认购意向书》无效。《国务院城市房地产经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25