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分宜青云可行报告

第一篇：分宜青云可行报告分宜青云花园项目开发可行性研究报告江西青云地产发展集团有限公司2007年6月目录第一章项目概况第二章投资环境分析一、行业环境二、分宜房地产市场三、分宜县房地产消费市场的新机遇第三章项目概况一、建设地址二、项目规模三、总体规划设计理念四、总体规划构思五、物业管理第四章项目市场分析与整合营销一、项目市场分析二、价格定位第五章效益测算一、投资期限二、利润分析第六章一期项目资金运作计划一、项目一期投入二、回款期限第七章项目可行性结论第一章项目概况本报告的项目地位于分宜县钤山西路分宜县城中心地段，分宜位于赣中偏西，袁河中游，县境南北长65公里，东西宽36公里。东邻新余市渝水区，南连吉安市安福县，西接宜春市袁州区，北毗宜春市上高县。距省会南昌178公里，距市治所在地新余26公里。辖5乡5镇1场，127个村民委员会，1319个村民小组，8个城镇居民委员会（均不含钤阳管理处和东坑林场）。其中县城常住人口为7万余人。分宜人文遗迹和自然景观十分丰富，属全省50个重点旅游县之一。自然景观有100余处，有千古绝唱的钤冈岭、群峰萦廻的二仰峰（大岗山最高峰），雄姿巍然的万年桥，碧水鳞浪的钤阳湖，千姿百态的洪阳洞，神奇瑰丽的洞村洞等；人文遗迹150余处，有《天工开物》的诞生地、严嵩故里，毛泽东、朱德、彭德怀旧居，王震、肖克作战地，赣西最大的客家古屋群——邓家围屋，山峡石刻，红色古驿道等；古代大小寺庙70余座，其中有名的有分宜地方庙史上最早的仰山行祠，佛教临济的诞生地广庆寺，东宫太子庙、南仙庙等。本项目地块总占地73亩，位于钤山西路公园对面，此地块地形较为规则，地块的天然地理位置优势独特，是居住、休闲、晨炼的绝佳之地，毗邻繁华闹市区，地块具有巨大的升值空间。公司拟用二年的时间在此地块上开发建筑面积约12万平方米的大型高尚住宅小区。本项目开发立中于“高起点规划，高规格配套，高质量施工，高绿化景观，高水平物业管理”的开发理念，并通过专业化的严格管理降低开发成本，使之成为分宜市民买得起，即经济适用又具有高尚品质的住宅小区，为分宜城市建设增添一道靓丽的风景线。第二章投资环境分析一、行业环境中国房地产还有20年以上的好景，2004年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在国内GDP增长占一定比例，房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。而在发达国家，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比2006年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。二、分宜房地产市场整体良性发展与现阶段迅速升温1、为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，省政府出台《江西省住宅与房地产工作要点》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、分宜县政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。分宜虽说是县城，但工业相对比较集中，现有的分宜电厂、林业部亚林中心、海螺水泥厂等支柱企业，拥有一定的购房群体。随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多农民工和外出务工人员进城定居的趋势。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为分宜县的商品房消费市场增添了新的主力军。4、同类物业的市场情况：永康时代城、昌山名苑、钤阳华府、紫荆花园、广府御景、昌安花园等一批新概念住宅的推出，已基本售完，形势非常看好，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有更加高档住宅。在此基础上，本项目产品的规划也逐步成熟，深入人心。三、分宜县房地产消费市场的新机遇商品房的起步与银行按揭1、分宜县城的商品房形成是从2005年开始，2005年以前，基本上未形成有档次和品味的小区格局，而且小区规划档次偏低，小部分高档次和综合性小区也从2006年后才开始入住，造成了需求量的增加。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款三成的首付款