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房地产策划

第一篇：房地产策划房地产策划师职业资格认证试点：北京、湖南、山东、厦门、湖北、广州全国承认的证书：1、职称类，分初级、中级、高级：如教授、经济师等。2、执业资格：如房地产纪纪人、估价师等3、国家职业资格，分一、二、三、四级：如房地产策划师、培训师、人力资源师等。4、各部委：如律师、医师等。房地产策划师的等级：员级（四级）：知道收集哪些资料、如何进行市场调研助理级（三级）：在这些资料里，整理、分析师级（二级）：通过分析，懂得反映什么问题高级（一级）：如何从战略角度、高度去看一些宏观的策划管理的东西问卷调查——问卷设计客户需求变化，新流行文化、创新——户型设计案例：某珠江新城区域的新楼盘定价某策划人员对珠江新城周边的楼盘进行市调，均价20000元/㎡，于是策划人员的新楼盘定价23000元/㎡，老板一看，说太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天价，后来2008年市场不好，又变成了15000-20000元/㎡。该案例说明了策划人员的无奈，很多楼盘的定价完全是由老板拍脑袋想出来的，并不是“专业人士”分析出来的，当市场好的时候，价格会随着老板不断膨胀的野心而暴涨，当市场不好的时候，只能割肉出售。出色的策划师要找营销策划的闪光点哲学型的人才——从一滴水看到七彩的世界（红绿青黄。。）。第一章房地产项目市场调研一、房地产市场调研的内容：1、房地产市场环境调研⑴政治法律环境①国家加快海西经济区域、大三通的开形成，厦门、福建出台有利于投资的政策，北京、广州、深圳、上海对比②湖南的长沙株州湘潭区域，国家加快推进③重庆西区，经济试验区④王志刚对区域经济大势把握最好！⑵经济环境北京、上海、广州、深圳的GDP排在全国各城市的前几名人均收入、一二三产业、GDP、贷款余额（统计年鉴）固定资产投入跟着热点地区走碧桂园模式——二、三线城市、低地价、大规模例：阳江市房地产市场调研，以前都是一些本地小开发商，后来2003年阳东碧桂园大规模开发，使国税、地税在2003年后大增，对当地经济促进力度很大。⑶社会环境调研由人组成、人文环境为主广州——两代居、分开住、单亲家庭（女带小孩）——需求点在哪里？例：广州的三元里，非洲黑人形成区域，比如附近开发项目，能否做黑人住宅区？2-3万㎡米行不行？可以天马行空，但要论证。每年全国进入的黑人有多少？进入各城市的有多少？进广州的有多少？三元里区域的有多少？例：广州三河北，帝锦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韩国等外国人。为什么吸引外国人？欧陆风格、不大不小、市中心、闹中取静、网络联系吸引、当时高层、省建设厅高官，原6000元/㎡，现12000元/㎡。2、市场需求调研（难点工作，最有挑战性工作）⑴消费者调研⑵消费动机调研：为什么买A而不买B楼盘，心理状况⑶消费行为调研XX市房地产消费者调研：户型、总价、单价等3、市场供给调研⑴总量调研广州住宅每年供给总量：低600万㎡——中800万㎡——高1000多万㎡空置量——畜水池——存量房（维持供求平衡）广东维持10-15%的空置是合理的⑵市场调研⑶各类物业销售状况调研广州写字楼（珠江新城写字楼推出市场后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡住宅：多层、小高层、高层商业：独立、大型商场、都市综合体⑷其他调研4、市场营销活动调研⑴市场竞争情况调研⑵价格调研⑶促销调研——最热的城市是北京、上海⑷营销渠道调研二、市场调查流程例：阳江市房地产市场调研：阳江市政府委托省房协进行调研、国土局、发改委、财政局、工商局等积极配合。准备：初步方案（工作行动方案）、调研目的、预期效果、哪些部门协助、人员、时间、费用等。操作：①在阳江召开房地产论坛（建设局下文协助：房地产开发商会议、职能局领导会议、研究专家会议）——最后发各部门审核——回复——定稿②设计问卷——招10多名学生兼职——培训细则、到哪里（政府、搂盘、商业中心、公园等）——1000份——3天——统计整理——分析——出报告③广外博士生写调研提纲——不行重写——不行——初稿——修改——定位——发展程度——建议——领导重视——振兴规划结论：2007年全国房地产市场高潮，阳江平淡（价稳量稳），不利于当地经济发展。三、市调报告的撰写P23材料的分析、整理——结论（老板只喜欢看结论、小结、摘要）技术报告：同一供需圈10个楼盘对比法、商业收益法、重置成本法可行性研究报告——都是可行的报告局限性和应用注意事项——假设的前提成立P30规范结构（省房协房地产蓝皮书）⑴扉页（封面）⑵目录⑶摘要⑷正文⑸附录四、市场分析思路P351、三个层次⑴区域：珠江三角洲（开放性强、前瞻性）、海西区、浦东区广州星河湾在广州、北京、上海都有，理念