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接管验收的建议(修改版)

第一篇：接管验收的建议(修改版)琨莎中心项目物业接管验收程序接管验收（物业交接）工作程序与标准现将物业接管验收的有关标准、工作内容、工作程序以及需要注意的事项等方面的资料一并整理，形成书面报告。物业接管验收的工作内容接管验收是指物业管理公司接管开发商、施工方或个人托管的新建房屋或原有房屋时（此处仅涉及新建房屋），以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司通常在竣工验收前即参与了后期施工和调试，对各种情况较为清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。物业接管验收工作不仅要对设施主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和绿化的验收，还要重视使用和综合功能的验收，并在接管验收的基础上从物业管理、客户使用的角度对琨莎中心提出优化性建议，对工程施工和二次装修提出专业意见。一、接管验收和作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、环境卫生、绿化和场地等，尤其还有对综合功能的验收。接管验收工作应由开发商、施工方和物业管理企业共同组织验收小组进行，接管验收的作用主要体现在：1、明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。保安部：负责项目外围车场、消防中控、消防设施及设备器材、保安监控系统、中控设备、停车管理及设备的调试、培训等相关治疗的验收移交工作6、接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：（1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。（2）派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；（3）提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。（4）准备好接管验收记录表格：《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》。（二）接收相关资料在办理物业接管验收手续时，开发商须向我司移交下列资料：1、规划、产权资料：（1）建设工程规划许可证（2）建设用地规划许可证（3）商品房销售许可证（4）国有土地使用权证（5）建设工程施工许可证（6）用地红线图2、六图二书：（1）规划总平面图（2）道路规划图（3）竖向规划图（4）市政设施管网综合规划图（5）绿地规划图（6）1：1000现状图（7）详细规划说明书（8）环境预评价书3、技术资料：４、对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；５、经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。三、物业接管验收的条件在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：1、建设工程全部施工完毕，并已经取得《竣工验收备案表》；2、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施达到正式使用条件；3、房屋幢、户编号业经有关部门确认。四、物业接管验收的标准（一）接管验收标准和验收方法1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》等相关验收规范及业主的合理要求2、验收方法为观感验收法和使用验收法（二）楼宇本体硬件设施的具体验收标准1、主体结构：（1）地基基础的沉降不得超过GBJ7(建筑地基基础设计规范)的允许变形值；（2）不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；（3）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值(GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范)；（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206〈木结构工程施工及验收规范〉中2.1.1条的有关规定；（5）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；（6）凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11(建筑抗震设计规范)。2、外墙：不得渗水。3、内墙面：（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。（2）块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无空鼓、缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙