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无主管小区调研

第一篇：无主管小区调研关于城北街道无主管小区情况的调研城北街道为昌平区的核心地带，辖区内无主管小区“脏、乱、差”，基础设施的严重缺失，与城市建设的快速发展形成了强烈的反差，甚至在一定程度上严重影响了城市的形象。老旧住宅小区居住面貌的根本改观，已成为我区亟待解决的民生问题。经我单位调查，城北辖区无主管小区共涉及106个，共计299栋楼房，1015个单元。现对这些无主管小区的调研情况详述如下：一、无主管小区现状无人主管小区建于上世纪70年代末至90年代初，这些小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，又长期缺少维修整治，从而造成了现在公共管网老化、小区不成规模，安全措施不到位，经常出现化粪池堵塞、污水横溢、失窃严重等问题，环境脏、乱、差更是突出，许多小区无维修责任主体，已为弃管小区或社区代管小区。（一）小区基础设施差老旧小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题，由于小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，主要表现在：一是旧小区普遍绿化面积较小，没有园林设计，绿化功能单一，档次低下，管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少，在改造中如果要增加机动车位，一般要占用便道。无自行车棚或自行车棚内卫生状况差。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的垃圾道极易造成鼠害或滋生其他传染病，而现在的住宅楼设计中已经取消楼内垃圾道。五是没有中水循环使用设施。绿化用水基本使用自来水，费用高。居民的生活用水不能得到二次利用。六是户型设计没有考虑储藏功能，且管理不严，很多居民将杂物摆放在楼道里，给物业卫生管理和防火安全造成隐患。七是小区道路老化，有些小区没有路灯和庭院灯。八是上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。九是有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。十是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭，任何人都可以自由进出小区，居民安全受到威胁。（二）各项管理费收取难老旧小区产权呈多元化格局，业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。对于个别有条件实行物业管理的老旧小区，物业管理收费困难是一个突出的问题，多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。除居民的住房消费意识淡薄等原因外，没有与小区管理情况相适应的物业收费标准，也是一个不容忽视的因素。（三）治安隐患大具有一定规模的老小区，其进出口通道较多，四通八达，进行封闭整治后，虽然相应减少，但也只能做到半封闭管理。小区自行车棚无人看管，自行车丢失严重。小区没有专职保安和监控设备，小区治安状况难以改善。（四）物业管理介入难对老旧小区实施物业管理，应该由开发单位按建安造价的1.5%提供物业管理启动资金，由于启动资金无法落实，加上基础设施老化、物业费收取困难，物业管理出现空挡，社区居委会只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务，小区物业管理无法良性循环。（五）改造资金缺口大老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万。资金从哪里来，是困扰老旧小区改造的一个重要问题。二、无主管小区的治理目前无主管小区存在的诸多难题，必须从建设文明城市的战略高度，从解决居民最关心的现实问题的全局高度出发，把改善居住条件和加快发展放在同等重要的地位去谋划，加大对无主管小区的治理，彻底改善老旧小区居住环境面貌，让居民群众生活在一个美好、安全、舒适的环境中。治理主要有以下几点：1、房屋修缮维修屋面防水，对房屋楼道墙面进行维修和楼道粉刷，对屋面地平开裂、楼道台阶、楼梯扶手、散水等进行维修；2、基础设施、附属设备整治维修维护楼房内外给排水管道，疏通下水井、化粪池，修复共用照明、破损道路、大门，修建停车位，建门位室、自行车停放棚；3、安防系统改造安装小区门禁和道闸系统，实行人员、车辆出入封闭管理，安装监控系统，进行消防设施建设及维护；4、小区环境治理对楼房前后的私搭乱建进行拆除，进行绿化建设，布设小区夜间照明系统，整饬小区环境。通过上述治理后，为小区后期管理打下初步基础。三、无主管小区后期管理（一）出台准物业化管理办法，逐步规范非物业小区管理鉴于无主管小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难问题，建议出台《准物业化管理办法》，对所有无主管小区统一实行准物业化管理。管理办法中要明确以下内容：一是准物业化管理小区收费标准。因老旧小区大部分为企业离退