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案件过程

第一篇：案件过程事实概要位于石景山区五芳园小区20号楼A单元10B号的房屋属于北京市公有住宅，产权人为华润置地公司，华润公司委托芳星园物业管理中心对涉案房屋进行管理并与承租人签订了公有住宅租赁合同。该房屋原承租人为孙宝华。后孙宝华与冯岩协商将涉案房屋承租人变更，用以抵偿孙宝华所负对方的债务。房屋承租人变更为冯岩，用以抵偿孙宝华所负对方的债务。2007年6月18日，冯岩与芳星园中心签订北京市公有住宅租赁合同，约定由冯岩承租涉案房屋。因孙宝华，何宝琴未腾房屋，冯岩向法院提出诉讼，要求其腾房，最终法院判决孙宝华，何宝琴将涉案房屋退给冯岩。2009年6月13日，陈辉与冯岩签订房屋使用权转让协议，并支付定金2万元。同年7月15日陈辉与冯岩签订房屋置换飞的协议书，约定双方于2009年6月13日签订房屋置换差额协议，陈辉与冯岩进行房屋置换，陈辉支付冯岩房屋差价23万元。协议签订后，陈辉通过银行汇款和现金形式，共计支付房款15万元。但冯岩一直未与陈辉共同办理涉案房屋使用权转让手续。陈辉遂向法院提起诉讼，要求冯岩为其办理涉案房屋使用权变更登记手续。2010年11月17日，陈辉与芳星园中心签订芳物房鲁字第4412号北京市公有住宅租赁合同。合同第十四条约定：合同自签订之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等效力。原签订的《公有住宅租赁合同》同时废止。同日，华润公司和芳星园中心为陈辉核发了涉案房屋北京市公有住宅租赁合同（即房屋使用权利凭证），陈辉于次日领取。另查明：2008年5月14日，冯岩向法院申请强制执行，要求孙宝华，何宝琴将涉案房屋退给冯岩。法院在执行中查明，知情人孙宝华和宝琴没有其他住所，且申请人冯岩就诉争房屋又与他人发生纠纷。故不具备退腾房屋条件。最后裁定本次执行程序终结。现陈辉为要求孙宝华，何宝琴腾房，诉至法院。一审意见北京市石景山区人民法院认为，原告要求被告腾退房屋并赔偿各项损失的主张，其请求权基础是否能够成立，关键要分析原告请求权的性质，以及是否具备实际履行的条件。首先，诉争房屋系公有住宅，取得公有住宅房屋的使用人在法律许可的范围内，对公有房屋享有占有、使用、收益和有限处分的权利。可见，公有住宅房屋使用权符合用益物权的法律特征，是一种独立的具有用益物权性质的权利。公有住宅房屋使用权利人，对依法取得到公有住宅房屋享有占有、支配、以及排除他人侵害和妨害的权利。对妨害公有住宅房屋使用权的，权利人可以请求排除妨害，造成损害的可以请求损害赔偿。北京市石景山区人民法院，依照《中华人民共和国物权法》第34条，第35条，第37条，第117条之规定，判决如下：一、孙宝华、何宝琴于本判决生效后十五日内，将北京市石景山区五芳园小区20号楼八单元10B号房屋腾退给陈辉；二、孙宝华，何宝琴，于本判决生效后十五日内，给付陈辉未能入住房屋，所造成的租房损失费用每月500元（自2010年11月17日起直至实际腾退房屋之日止）；三、驳回陈辉其他诉讼请求。一审法院法官判决理由如下：从公房使用权产生的来源看，公房使用权作为公租房租赁制度的产物，可以说是一种特殊的租赁权，不同于传统意义上的私有房屋租赁权。公房租赁关系具有浓厚的行政管理色彩，虽名为公房租赁合同，实际上与一般民事租赁合同关系，存在着本质区别。公房租赁合同，是为实现对公租房进行低成本运营而采取的管理手段之一。从先确定公房使用权，再签订租赁合同的过程分析，可以说公房租赁合同是对公房承租人，与产权单位之间租赁关系的行政确认。此外，从物权法角度审视公房使用权，公有住房使用权，作为一种独立的财产形态，是一种独立性很强的新型的用益物权。公房使用权，不仅完全符合用益物权的法律特征，而且其权能接近于所有权，是公房使用者，在法律允许的范围内，对公有房屋，占有使用，部分收益和有限处分的权利。首先，公房使用权利人，对其享有的使用权的公有住房，享有实际控制和支配的权利，这是产生公房使用权的前提和基础。其次，公房使用权人对其享有使用权的公有房屋有合理利用的权利，公有房屋使用权可以继承。如根据《城市共有房屋管理规定》第28条的规定：承租住宅用房的承租人，在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。其次，公房使用权人有利用所使用的公房，获取利益的权力。根据北京市的规定，公房使用权人可以转租获利，当然，进行商业经营获益的除外。最后，公房使用权人有根据自己的意愿，保有，转让，和灭失其公房使用权的权利。从上述公房使用权的全能分析，和实践做法来看，公房使用权近似于所有权，对侵害公房使用权的行为，可以援引物权法的相关规定进行保护。二审意见公民合法的财产权利受法律保护。根据本案的实际情况，北京市第一中级人民法院认为，陈辉与芳草园中心2010年11月17日，签订的北京市公有住宅租赁合同，该合同系双