物业前期介入管理的形式.docx

物业前期介入管理的形式

第一篇：物业前期介入管理的形式物业前期介入管理的形式物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以致物业建成后出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，从而引发了业主、开发商和物业管理公司之间的矛盾和纠纷。我们物业管理公司如在规划设计阶段就能提前介入，利用其丰富经验和专业知识提出切实可行的建议，使规划设计更符合业主和使用人的要求，既可赢得购房者青睐，也可为日后的物业管理铺路。物业管理是一种针对物业的全过程的管理，它同物业的形成过程，即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。面对现代物业设计复杂、技术含量高、建设周期长和安装、施工难度大的特点，我们的物业管理一定要有超前性，即在物业的开发设计阶段就应当充分考虑建成以后的使用和管理的需求，充分利用物业管理的专业知识和丰富经验，从物业管理的运作角度为开发商提出本小区的规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，使本省市区的规划设计更符合使用和管理的要求。一、前期介入物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。《物业管理条例》规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而我们物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议，从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。二、前期介入的两个重要作用、完善规划设计，节省投资成本。设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。而我们物业前期介入可完善规划设计方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。2、提高建造质量，提升维修管理。工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而我们物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，我们物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。三、前期介入的三种形式、早期以顾问形式。规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要我们物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。2、中期以监理形式。当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。、晚期以管家形式。物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。四、前期介入的三个需要关注的问题、关注工程建设问题。（1）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，我们物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒建筑商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。（2）消防方面：