物业工程前期介入具体管理内容.docx

物业工程前期介入具体管理内容

第一篇：物业工程前期介入具体管理内容物业工程前期介入具体管理内容（施工期）1.施工期介入的工作方式。工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图样、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业施工技术资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出建议整改。2.施工期介入需要注意的问题。1)鉴定的高压开关柜，产品质量得不到保证。2)非阻燃型的电缆，使供电系统存在严重隐患。3)中央空调机组电缆铺设质量差，限制机组出力。4)排水系统施工未充分考虑防洪措施。5)地下室隔水层施工质量差，使电梯底坑渗水。6)对自动喷淋系统的试验不认真，往往在天花施工后进行，试验时漏水，造成天花损坏。7)中央空调系统的冷却系统保温质量差，特别是接口处遗漏保温，造成滴水事故。8)对于计算机群控电梯的机房，没有认真进行防尘通风处理。9)柴油发电机带负荷试验、满负荷试验和甩负荷试验被忽视。10)整个建筑防雷系统施工质量不符合要求，留下隐患。3.施工期介入的工作要求1)掌握设计思路，便于今后管理和分析突发问题2)掌握各专业施工方法，便于今后维修和复原3)提出整改的合理化建议，便于今后使用和管理4)制定切实可行的管理方案，做到今后的节能降耗（设备安装调试期）设备安装调试期是指从物业设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。1.设备安装调试期介入的工作方式。由工程人员参与调试工作，现场学习、做好笔记及注意事项。2.设备安装调试期介入需要注意的问题。1)物业功能组合不合理。2)由于物业功能定位不准，导致产生供电负荷严重不足的现象。3)由于设计单位对物业管理的特点不够了解，造成公共照明的电力浪费。4)由于用户的二次装修的需求缺乏了解，在各楼供电负荷分配上没有留有余地。5)中央空调机组电缆选项不当，没有采用封闭母线而使用多条电缆并联供电，使机组出力受到限制。6)供电系统的配置容量、主接线系统、负荷分配计量不满足安全和用户需求。7)给排水系统没有充分考虑给排水需求8)设计部门没有考虑空调负荷日夜相差大的实际情况，选用同一制冷量的机组，造成“大马拉小车”的电力浪费现象，同时该情况也要运用到其他设备。9)中央空调系统的回风量往往被忽视，回风口布置要合理，否则会大大降低制冷效率。10)消防系统没有合理布局，自动报警不能满足二次装修的扩容需要。11)消防系统没有充分考虑二次装修要增加的烟感探头数量，查看消防自动报警主机是否留有足够的备用回路。12)电梯、扶梯的选型不够先进和不够满足物业功能的需要。3.设备安装调试期的工作介入要求。1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图样，对照建筑物空间尺寸和设备外形尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况。2）通过详细查看个专业设备系统的设计技术和参数，结合设备随机技术文件，掌握个专业的技术性能参数、安装基础、标高、位置、方向以及维修拆卸空间尺寸，动力电缆连接等技术问题。3）在详细研读设计图样和现场检查建筑物空间位置及外形尺寸的基础上，从设备运行维护的角度上认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容易调节搭配，系统管线布置和流程控制更合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算。并就这些问题提出改进意见或建议。4）参见设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收。熟悉物业各设备系统安全经济运行状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：①设备选型报告及技术经济论证；②设备购置合同；③设备安装合同；④设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；⑤进口设备商检证明文件；⑥设备安装调试计录；⑦设备安装现场更改单和设计更改单；⑧设备性能检测和验收移交书；⑨文件资料连同设备安装工程竣工验收图样资料一起归入设备前期技术资料档案。（公共设施营建期）1.室外绿化及园林的前期介入。了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花草的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一流知识技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并了解绿化知识，编写管理方案。2.地下停车场与道路的前期介入。地下停车场的前期管理工作要求是：了解与掌握地下停车场的设计规划、建筑结构、停车位置及数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全设施、设备，并着重