物业服务企业创优工作流程.docx

物业服务企业创优工作流程

第一篇：物业服务企业创优工作流程物业服务企业创优工作流程创优申报条件：一、申报“国优”项目的要求1）住宅小区、工业园区建筑面积8万平方米以上，别墅2万平方米以上，大厦3万平方米以上。2）取得“省级物业管理优秀项目”称号一年以上。3）三年内物业服务企业无重大责任事故。4）未发生经主管部门确认的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。5）认真填写申报表的各项内容，不得有缺项，不得更改表格，表述言简意赅。6）申报表一式三份，一律打印并加盖申报单位公章。二、申报“省优”项目的要求取得“市优”称号一年以上。其它条件同“国优”项目要求。三、申报“市优”项目的要求1）住宅项目3万平方米以上、大厦1万平方米以上、工业园区3万平方米以上。2）实施前期物业服务一年以上。3）其它条件同上。4）申报表一式一份，一律打印并加盖申报单位公章。第二篇：浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作摘要随着现代物业服务模式的出现，房屋维修基金逐渐普及，人们对房屋维修基金也越加关心。因为房屋维修基金是一笔不小的资金，并且在其筹集、管理与使用上存在筹集不顺利、管理使用不透明等问题，很多关于房屋维修基金的纠纷也因此出现。本文通过对房屋维修基金的相关问题的整理与分析，对房屋维修基金作出简单的介绍，并提出一些典型问题给出其作者的建议，使大家对房屋维修基金有更进一步的了解，帮助物业服务企业做好相关方面的物业服务工作。关键词：物业管理企业；房屋维修基金；筹措与管理浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作——浅析房屋维修基金的管理一．房屋维修基金的概念房屋维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。二．房屋维修基金的管理房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措以及维修基金的使用。1.房屋维修基金的主要来源房屋维修基金的主要来源有以下四项：（1）向业主收取根据“谁受益，谁出钱”的原则，房屋维修资金的筹集是为了保障房屋的维修，延长房屋的使用寿命，促进房屋的保值增值，最终受益者是业主，所以要向业主收取。（2）向开发商收取良好的物业管理提高了开发商的信誉和知名度，是开发商的一项重要的无形资产，能为开发商所开发的房地产的营销打下坚实的基础。例如，万科房地产公司因为加强物业的维修养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修资金，这是开发商不可推卸的义务和责任。（3）向物业的出售者收取目前房产物业的价格普遍上升，除土地稀有性和投机等其他因素外，还有一个重要原因，就是对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业出售者因出售物业而获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理的发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大。因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修资金的义务。（4）向国家地方财政收取区域性的物业管理，涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消，所以，国家相应的专业部门应该承担其正常运行的维修费用。2.房屋维修基金的使用（1）维修基金的使用范围维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。（2）维修基金的管理在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业主大会成立前，维修基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅维修基金专户。业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通