第三章 房地产营销相关制度与政策.docx

第三章房地产营销相关制度与政策

第一篇：第三章房地产营销相关制度与政策第三章房地产营销相关制度与政策第一节房地产开发建设管理制度与政策一、商品房销售（一）合同合同示范文本：•建设部2000版商品房买卖合同示范文本：包括了商品房预售(期房)和出售(现房)的内容条款。•示范文本主要包括以下条款:•1.合同双方当事人的姓名或名称、住所、联系方式等;•2.转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况;•3.计价方式及价款;•4．面积差异处理办法;•5.付款方式及期限;•6.交付期限;•7.违约责任;•8.规划、设计变更的约定;•9.交接、产权登记的约定;•10.争议解决处理办法;•11.相关附件及补充条款;（二）委托销售（三）房地产价格（四）广告二、“两书”制度:《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（一）合同1.面积的确定:2.价格与费用3.合同纠纷的处理4.中途变更规划和设计5.保修期1.面积的确定:•±3%为分界点•例:李某预购李某预购某商品房，预购合同中约定建筑面积为140平方米，交付后产权证上建筑面积为130平方米。李某不退房，则开发商需返还李某多少房价款？已知房价为3000元/平方米。•解：已知面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%•且产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。•则由题意：•（130-140）÷140×100%=-7.14%•140×3%×3000+140×(7.14%-3%)×3000×2=47376(元)•即：开发商需返还李某房价款47376元第二节房地产交易管理制度与政策一、房地产转让管理（一）概念•房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。（二）商品房预售1.商品房预售概念•房地产买卖是房地产转让最基本的形式。•目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让房屋在建工程转让等类型。•商品房预售：指房地产开发企业在取得预售许可证后将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或价款的行为。2.商品房预售条件:•①己交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;•②持有建设工程规划许可证;•③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期;•④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。3.商品房预售的一般流程•第一步,预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘;•第二步,预购人查询该楼盘的基本情况;•第三步,预购人与开发商签订商品房预售合同;•第四步,办理预售合同文本登记备案;•第五步,商品房竣工后,开发商办理初始登记,交付房屋;•第六步,与开发商签订房屋交接书•第七步,办理交易过户、登记领证手续。4.商品房预售合同转让基本流程•商品房预售合同经登记备案后,买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让给他人的行为。•商品房预售合同转让的一般流程为:•第一步,预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人;•第二步,签订预售合同权益转让书;•第三步,预售合同转让登记备案。二、房地产抵押管理(一)概念•房地产抵押：指债务人或者第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。在债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该抵押物并就处分所得的价款优先得到偿还。•房地产抵押按房地产的现状主要可分为:土地使用权抵押、建设工程抵押、预购商品房期权抵押、现房抵押。(二)土地使用权抵押流程1.概念•土地使用权抵押：指以政府有偿出让方式取得的土地,且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。•在中国,土地所有权不能抵押,以行政划拨方式取得的土地使用权不能单独抵押。2.流程•第一步,债务合同(主合同)依法成立,为履行债务合同,抵押人提供其依法拥有的土地用权作担保。•第二步,抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同),将依法取得的土地使用权设定抵押。•第三步,抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。•第四步,领取房地产其他权利证明及经注记的房地产权属证书。(三)预购商品房期权抵押•预购商品房期权抵押：指商品房预购人将已经付清房款或部分付清房款的预购商品房期权设定抵押。未付清房款的预购房设定抵押应符合以下条件:•（1）抵押所担保的主债权仅限于购买该商品房的贷款；•（2）不得设定最高额抵押