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西海花园项目分析报告

第一篇：西海花园项目分析报告兵圣策划西海花园项目分析报告第一部分别墅市场分析一、滨州市区域环境分析本世纪初以来，我国经济经历了长达七八年的持续繁荣期，伴随国民经济的快速增长，国民收入水平明显提高，人民大众切实体会到了经济增长带给自己的种种好处。滨州市作为环渤海城市一员，一方面得益于全国大好经济环境，另一方面得益于上级政府支持，近几年取得突飞猛进的发展，尤其是在孙德汉书记主持工作期间，市委市府下大力度提出“四环五海”战略，城市市容市貌得到根本改变，人民群众物质文化生活水准大幅提高。伴随人民收入水平的提高，部分走在时代前沿的富裕阶层开始进入“别墅消费”时代，一部分精明的开发商也开始注意到别墅这块“蛋糕”。04年、05年东海水岸、金都别墅帅先面世，东海水岸更是以其千万售价在社会上引起广泛关注。但是，这两个项目均以失败告终。经过几年积蓄期后，在今年中海城棕榈湾、西海花苑等项目再次推出。二、竞争项目分析（一）中海城棕榈湾中海城棕榈湾项目位于中海岸边，由实力雄厚的莱钢建设置业有限公司开发建设，主要为独栋和双拼别墅，一期现房中独栋别墅41栋，双拼别墅16栋32套，共计73套。该项目户型面积自236m2到350m2不等，户型共计十余种；销售价格独栋220万到250万之间，双拼别墅总价在160万到200万之间。该项目地理位置优越，且现房销售，这是该项目最大亮点，但其销售价格偏高，一定程度上超出了其潜在客户群的购买能力，有实力在该项目投资置业的人群普遍存在“在这买套房还不如去青岛买了”的心理。目前该项目实际销售状况一般，截至目前，实际销售率不足三分之一。（二）金都别墅金都别墅项目位于国际会展中心西南方向七八百米位置，为纯别墅住宅区，建筑类型也是独栋与双拼，每套建筑面积在300m2左右，售价在4000元/平米——5000元/平米之间。该项目入市时间较早，由于项目初期运作不利，致使其目前销售基本处于停滞状态。总结来说，该项目失败原因较多，第一，项目地周边环境较差；第二，项目上市时机不好，其属于第一批吃螃蟹的人；第三，项目定价在当时偏高；第四，项目营销推广不利。（三）东海明珠东海明珠项目位于滨城区梁才办事处境内，毗邻东海，故名东海明珠。该项目由梁才居委会开发，规划建筑32栋64套双拼别墅，户型有290m2和340m2两种，项目预计在十月份左右开工建设并进入销售阶段，预计售价在2500元/平米左右。目前该地块正在进入缴纳土地出让金阶段。该项目毗邻东海，周边环境与里则办事处类似，距离市中心七八公里，从区位优势上来说与里则不相上下。但该项目为大产权，且售价相对低廉，预计推向市场后会在市场上引起新一轮别墅消费热潮。综合来说，滨州境内目前在售的以别墅为主的项目，除西海花苑外，其实尚无成功案例，其失败的原因如上所述各有不同，但归纳西海花苑项目别墅部分成功的原因，应该主要是以下几点：1、项目运作前期，已经准确锁定了目标客户群，并根据其需求设计制造产品。2、单套总价在50万以内，造成了别墅消费“物美价廉”的感觉。3、项目地理位置优越，周边环境不错，且与市区距离不远不进，处于黄金分割点位置。4、项目针对目标客户消费心理在不同阶段适时推出了诸如“团购”、“打折”、“返现”等促销措施。三、别墅消费群分析从目前销售情况来看，滨州市场上的别墅消费人群主要是私营企业主、大中型企业中高层管理者、处级以上干部、政府事业单位肥缺部门负责人等。不同的人群对应着不同的消费观念和消费需求，一个项目如果想操作成功，应该明确锁定某一消费群体，并针对其目标客户群开发满足其需求的产品。关于这些潜在客户群的具体情况，诸如“他们在哪儿”、“他们的收入状况怎么样？现在居住状况怎么样？能够承受多少钱的房子？”、“他们需要什么样的房子？多大的？什么户型的？什么配套的？”、“他们平常接触什么样的传播媒体？”等，这些具体问题可以在双方具体合作后，我方在充裕的时间内详细研究说明。第二部分项目分析与项目定位一、项目SWOT分析（一）机遇分析1、经过前些年的积累，社会上出现了为数不少的富裕阶层。2、黄河五路向西贯通工程将在“十一”完成，届时从黄河五路经220国道将直达项目地。3、西海花苑项目别墅部分的销售在滨州市内又掀起了一股别墅购买的热潮。4、通胀预期不断加强，理性人士存在投资房产以抵抗通胀的心理。5、里则办事处境内存在不少势力较强的私营企业主。（二）威胁分析1、竞争项目较多，尤其是东海明珠项目将在近期上市。2、全球经济存在二次探底可能，大环境不确定增加，北京、广州在近期又出现了大幅打折销售的情况，从统计数据来看，近期一线城市一手房销售量有下降趋势。3、国家目前正在严厉打击违规建房，民众对小产权房怀疑感比较强。（三）优势分析1、项目与市区距离适当，且毗邻西海，地理位置优越。2、项目地周边环境田