购房常见陷阱及案例解析[★].docx

购房常见陷阱及案例解析[★]

第一篇：购房常见陷阱及案例解析许多消费者在买卖房屋过程中，都关注房子的位置、价格，很少关注《购房合同》中的细节，特别是对定金、订金的概念模糊，一旦出现纠纷，不好解决。案例一：商女士一直想购买一套二手房。2009年8月，经过多地查看，看中了陈先生一套100多平方米的房子，谈好交易价格40万元，与陈先生签订了《购房合同》，当场交了2万元购房定金。谁知，第二天陈先生的朋友看中了这套房子，愿意出43万元购买这套房，一次性付款，陈先生随即将房屋卖给了朋友。本来商女士谈好的房子，陈先生却私自转手给了他人，而且不愿退还双倍定金，只想还回商女士的2万元。商女士提出了仲裁申请。仲裁根据《中华人民共和国合同法》规定，收受定金的一方不履行合同约定的，应当双倍返还定金。之后，商女士收到了陈先生退还的4万元。律云律师观点：定金——合同履约的保证所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。我国《担保法》规定：定金应以书面形式约定，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果卖房者违约，就要向购买方双倍返还定金。案例二：卢某在某二手交易网站挂出了自己欲出售房屋的消息，经过网站媒介的作用，李女士看好了他要出售的房子，两人见面后，谈好房款为35万，李女士向卢某交了5000元订金，当场手写了收条。然而让卢某没有预料到的是，在正式办理交易手续时，李女士却说他的房子价格有点儿贵，希望再便宜点儿。卢某不同意，李女士就提出不买了，要求退还订金。卢某说你都耽误我卖房子了，我没向你要钱就不错了。可咨询了律师后，卢某才发现一字之差区别很大，只好自认倒霉，退还了人家5000元钱，房子没卖出去，还耽误了很多功夫。律云律师观点：订金——预付性质的支付在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质，定金也就当然不能适用。“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，是购房者对卖房者的保证，在实践中一般被视为预付款。如果买方交付的是“订金”，不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”就可。《担保法》规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。综上，关于定金与订金区别，消费者在购房前要弄清楚。《担保法》规定：“定金应当以书面形式约定。”如果开发商收取了定金后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也可能是“订金”。如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。特别需要指出的是，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。作为消费者，应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的时候，开发商如果提前向社会发售房产，认购时交纳的是保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。第二篇：购房合同纠纷案例解析购房合同纠纷案例解析来源:未知作者：gege日期：12-03-13单方扩大解约权【实例1】《××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”【实例2】《××花园商品房认购协议》中规定，“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。”【分析】订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。任意