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项目开发流程

第一篇：项目开发流程项目开发流程第一步:获得信息,主要有以下方式:通过政府网络,即人际关系网络。通过中介机构。3通过在网络上发布的公司信息,如厂房网,商铺网等。4通过报纸上的信息,如房地产时报,新明晚报等。5通过参加有关经济型饭店开发有关的社会活动,如:展会,教学会等。第二步:对信息进行筛选和分配获得项目信息后,呈报发展事业部总监，总监根据物业情况,分发给相适合部门的经理，再由经理分配给项目专员。第三步:对有效信息的物业项目进行调查,编制调查报告。1对物业进行网页背景调查。2与房东初步接触。3现场踏勘及周边市场调查。4根据所获得的一系列调查资料,填写《项目登记表》和《项目评估表》。第四步:对信息进行分析及判断:1项目负责专员编制《项目调查表》后,对该项目作出判断,分为“淘汰,跟踪，呈报”三项。若是“呈报”则交给部门经理进行进一步分析。3部门经理如果认为该项目合适并确认签字后，交工程部经理排房，4排房后，项目负责人填写《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。第五步：谈判及审核1填写完以上各表并经部门经理审核后交事业发展总监确认，总监签字后再与物业主进行意向书谈判2意向书经上级部门审核签字后，与房主签定意向书，并进行合同谈判合同文本确定。3合同文本经上级审核同意后，由上级部门与物业主签定正式合同。附：第三步完成后，需交《项目登记表》和《项目评估表》；第四步完成后，需交《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。第二篇：商业地产项目开发流程商业地产项目开发流程1、市场条件判断(前期市场调研)在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性,和对该项目的定位有个宏观的思考。2、项目位置选择商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。3、判断可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。4、项目土地取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。项目土地取得有两大标准：1、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。2、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。5、项目定位细化彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。6、项目规划设计项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。7、设计方案的市场化商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。8