商业广场考察报告 (4).docx

商业广场考察报告北京商业考察报告一、朝阳大悦城大悦城是中粮集团斥巨资、精心打造的大型城市商业综合体，是中粮集团在商业地产领域的优质项目。作为集团长远发展的战略规划，凭借大悦城品牌影响力，中粮将全力拓展商业地产开发，致力将商业地产构筑成为集团的核心业务板块，引领行业的发展朝阳大悦城位于XX县区朝阳北路与青年路交叉口处，是朝青商圈以及京东最大的购物中心，整个商城总面积23万平米，12个经营楼层拥有aeno百货及超市、金逸国际影城以及70多家餐饮店铺，170多家服饰、鞋帽、美容等品牌商家。1、定位与业态商业定位：品质时尚生活中心业态组成：购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲店铺数量。朝阳大悦城共269家店铺，自b1到11f共12个楼层。餐饮店铺72家，涵盖了金钱豹国际美食总汇、唐宫海鲜舫、熔宴、便宜坊、至爱等大型餐饮；草本工坊、蜜桃餐厅、鹿港小镇、苗乡楼、mr.pizza、万方豆捞等时尚简餐；以及costacoffee、星巴克、易思凯斯咖啡、满记甜品等休闲咖啡甜品店；集合了windsor、strellson、brooksbrothers、tommyhilfiger、misssixty、gap、ochirly、i.t、lacoste、kiliah、novome、ovs、sephora等197家时尚名品店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲等六大主题于一体的大型购物中心。项目亮点项目亮点一：全客层商业业态数量占绝对优势朝阳大悦城主要体现在数量多，品类全。项目亮点二。餐饮业态强势出击弥补区域不足朝阳大悦城是品类最丰富，面向消费层次最为广阔的时尚品牌餐饮集结地。项目亮点三：家庭生活主题有效吸纳商圈客群大型超市以及强势餐饮，凸显“家庭、生活”概念，成为朝阳大悦城商业的强势卖点；丰富的价格带和商品结构，使朝阳大悦城足以满足全客层消费人群的不同需求，实现“一家人、一站式”购物体验。项目亮点四：娱乐业态丰富，商圈辐射范围广蓝天城职业体验教育中心--万平米儿童职场体验公园ktv、影院、冰场、酒吧街项目亮点五：项目建筑设计亮点增色商业氛围飞天梯：55米、38米长的两部飞天梯从f1直达f5，f5直达f8，快速到达高层；双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽主题街区：2、3层主题街区，商铺跨越两层，同时顶部设计为假天空，如置身室外。二、世贸天阶世贸天阶项目简介世贸天阶地处北京中央商务区（cbd），周围环绕嘉里中心、国贸中心、京广中心、汉威大厦、蓝岛大厦、建国饭店，与第一使馆区隔路相望，南北东西占尽天时地利。世贸天阶总体规划21万平方米，其中写字楼建筑面积13万平方米，商业建筑面积8万平米，分为南街北街两个部分，中间是巨大的电子天幕。该项目2006年入市，现在已经投入运营。1、天幕系统整个天幕包括扬起和平铺两个部分，平铺部分长250米，宽30米，总面积达到7500平米，由14跟近30米的支柱支撑，无论白天还是夜晚，画面质量都非常高，色彩自然逼真，强大的控制系统实现了项目的同步控制，48路96声道立体环绕声输出，令人们置身画面如同身临其境。天幕是整个世贸天阶项目中最吸引路人眼球的部分天幕下广场入口的地方几个厂家在组织展出和体验促销活动，沿街休闲座椅商业坐满了人。2、业态分布配置整个天阶商业在客群定位方面，就对南北两街区进行了人为的区分，南街主要的目标客群是cbd区内年轻白领阶层、周边居住人口以及国内的游客，年龄层次应该在20-30之间的年龄段，所以南街的业态配置上侧重时尚化；而北街的主要目标客群是cbd区内的涉外客群、cbd内的商界精英、公寓业主、商务游客，年龄段应该在30-45之间，所以北街的业态配置方面侧重在高端品牌。超市位于地下一层，联通了南北街区。3、动线设计通过二层的平面图可以看到，整个项目的动线设计比较简单，南北两街均只设计了一条“一字型”东西主动线，考虑到天幕的景观效果，在临天幕侧均设计了观景平台。但是为了消除“一字型”动线简单、直露的弱势，在西半部分对主动线进行了南北呼应的弧形设计。4、中庭设计南北两街均设计了中庭，南街中庭沿弧线设计，比较狭长，站在一层向上看有“一线天”的感觉，考察总结反思：1、关于天幕的设计，外部的人流都比商业内的人流要大“天幕的设计从商业经营的角度来看是成功还是失败。”，现在看天阶项目，很明显，外部的吸引力大于内部商业的吸引力。2、关于临街铺面，南街西侧入口第一个铺面就是zara旗舰店，这是整个商业客流最大，人气最旺的铺面，对比内部其他店铺简直是“天壤之别”，但是店内的客流大部分通过临街独立出入口直接离开，并不进入“内街”，不但失去了主力店对整体商业应有的带动作用，而且具有一定的阻隔影响。三、新光天地新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立