商品房预售款监管考察报告 (2).docx

商品房预售款监管考察报告加强房地产市场监管探索我市商品房预售款监管模式——赴淮安、南京、深圳、东莞考察报告6月7日至12日，我们一行6人，在的带领下，为加强房地产市场监管，积极探索适合我市的商品房预售款监管模式，赴淮安、南京、深圳、东莞四市进行实地考察。现将考察情况报告如下：一、考察概要本次考察的目的地——淮安、南京、深圳、东莞四市，地处经济发达地区，房地产市场起步早，市场成熟，对商品房预售款监管工作早已进行了有益的探索和尝试，从实践的效果来看，对于规范商品房预售款的监督管理，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险等方面起到了积极的防范效果。通过实地考察，留下了至深的印象，一是运作模式多样；二是操作方法灵活；三是管理经验成熟；四是管理手段先进。这三个城市之所以运作顺利，主要依托于他们现代化的信息管理手段，即他们都搭建了自己的信息平台，建立了较为完善的信息系统，设置了专门的信息管理机构（信息中心），配备的信息专业人员数基本上都在15人以上，主要负责本单位业务信息系统的建设、开发、日常维护、信息更新与发布。二、淮安、南京、东莞等市商品房预售款监管的主要模式通过梳理归纳淮安、南京、东莞等市以及通过东莞、南京介绍广州、天津等地的商品房预售款监管，其主要运作模式主要有三种。即“政府监管、商业银行监管、担保机构监管”三种模式。开发企业在申请商品房预售许可证前，由主管部门指定或企业自行委托商业银行设立监管账户，并签订商品房预售款监管协议，协议各方按照协议约定的内容对商品房预售款的收缴、管理、使用进行监管，确保使商品房预售款用于相关工程建设。预售商品房在取得竣工验收备案证书后，终止预售款监管协议，撤销商品房预售款监管。1、XX县区。XX县区采用的是政府监管为主，担保机构监管为辅的混合模式。XX县区房产管理局（现住建局）是商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理处负责具体实施。即预售人在申请商品房预售许可证前，应委托一家商业银行作为预售款监管银行，设立商品房预售款专用账户，并由预售人、商业银行、担保公司和房管局四方签订统一格式的“商品房预售款专用账户监管协议书”，明确四方的权利和义务。（二）XX市。XX市采用的是商业银行监管模式。市房产管理局为商品房预售款监管的主管部门，由产权市场处负责2具体实施。预售人在申请商品房预售许可证前，应当与设立监管账户的银行共同签订商品房预售款监管协议，二者签订的监管协议应到市房产管理部门备案。市房产管理局在预售款监管工作中履行督促检查商品房预售款监管的实施情况；办理商品房预售款监管协议的备案；受理商品房预售款的收缴、使用中的违法违规行为的投诉。监管银行按照监管办法及监管协议的要求，实行专款专用，对所收取的房款（含按揭贷款）按形象进度计划拨付建设资金。（三）XX县区。XX县区采用的是政府监管模式，于1998年开始实施商品房预售款监管，XX省于1998年通过省人大立法，明确商品房预售资金监管由政府部门进行监管，收取千分之二的管理费。XX县区建设局为商品房预售款监管的主管部门，由房地产开发管理科负责实施。三、XX县区、XX市、XX县区预售款监管的具体操作方法（一）XX县区。XX县区是我们考察之行的第一站。XX县区与XX市一样，同属地级市，其机构设置与职能和我们大体相同，房地产开发企业资质及商品房预售许可职能均设在房地产开发管理处，现有人员7人。XX县区现有房地产开发企业300多家，其中二级资质150多家。市规划区年房地产开发投资完成量在100亿元以上，新开工面积700多万平方米，竣工量3200多万平方米，规划区内现有房地产在建项目170多个。XX县区房产管理局（现住房和城乡建设局）与中国人民银行XX县区中心支行2007年11月15日联合下发《关于印发〈XX县区商品房预售款监管暂行办法〉的通知》（淮房管[2007]122号），并于发布之日起执行。开发管理机构对商品房预售款日常监管履行下列职责。一是组织实施商品房预售款监管工作；二是组织商品房预售款使用的受理和审查工作；三是负责对有资格的担保公司开展商品房预售款担保活动的准入备案工作；四是受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉，依法查处违法使用商品房预售款的行为；五是其他与商品房预售款有关事项的监管。在实施过程中，开发管理机构委托房产中介机构（房产局下属机构）代为行使资料的审查及工程进度核查职责，并加强对被委托房产中介机构工作的指导与检查。经开发管理机构确认后作为“监管协议书”的附件和付款依据。预售人也可以委托符合条件的担保公司向房管局提供监管责任，如出现预售人未按规定使用预售款造成预售商品房工程不能按期施工的，先由担保公司垫资，确保施工进度，然后再向预售人追偿。造成其他损失的，担保公