世联-安庆全力时代置业玻璃厂项目整体战略定位与物业发.pptx

安徽全力时代置业玻璃厂项目整体战略定位与物业发展建议报告的整体思路我们的一切研究都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向报告的整体思路地块处于安庆市中心区核心位置周边交通、配套等优势明显地块周边情况内部大面积净地西南边部分地块需要拆迁拿地成本高地块优势主要体现在区域、地段价值上而劣势则主要是环境因素和成本因素项目界定——区域属性和项目属性的界定可以帮助我们明确研究方向和方法项目界定：报告的整体思路C：矛盾或冲突（complication）——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突Q：提出问题（question）——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题报告的整体思路项目整体战略定位研究思路城市背景小结－安庆市经济保持稳定增长城市化进程加速为本项目的成功发展提供良好外部环境安庆市近年经济稳步发展政府投资力度增强、人均收入稳步提高安庆市实施“东进为主、加速北扩、拓展西部、跨江协作”的整体发展思路努力打造“双百”城市房地产市场分析小结－初步发展阶段健康稳定；经济持续增长和居民收入的提高将促进房地产行业持续发展房价收入比和房地产投资占GDP比重——安庆市房地产市场发展空间较大四个板块楼盘比较目前产品由多层向小高层过渡阶段随着土地稀缺、居住观念的改变未来几年市场必将以小高层为主导目前安庆市房地产市场存在三个方面的竞争——区域的竞争、资源的竞争和项目的竞争本项目主要竞争楼盘有六个大湖春天秀水华庭规模宜城水岸谐水湾欧景苑启示：利用中心区域优势、超越所有楼盘、重建价值体系结论客户访谈人员名单（39个样本每个客户访谈约30分钟）客户价值点判定目标客户共同特征高地价较高容积率项目发展模式研究模式1：面积为重兼顾品质对本项目的启示：此模式建造成本、对客户的接受能力要求较高而本项目位于三线城市客户购买能力成熟度有限追求高品质带来的造价增加小于售价的提高本案不适宜采用该模式模式3：做大商业面积分摊房价模式4：品质为重兼顾面积根据以上四种模式的分析本项目的战略方向是以品质为重兼顾做大住宅面积做足商业面积在市场背景下根据竞争和客户分析以及模式和案例研究结合项目特性项目整体战略是控制成本打造高品质快回现产品本项目核心竞争力报告的整体思路重点楼盘客户分析安庆市整体收入结构本项目客户定位合肥多层、小高层及高层发展轨迹高容积率产品是城市化加速、土地稀缺的必然产物目前安庆市在售项目中以小高层为主约占60％小高层正成为市场主力产品客户也逐步在接受本项目产品定位：以小高层为主部分高层前期以小高层入市后期实现部分高层形象定位——展现给客户的项目形象主题与案名报告的整体思路物业建议的出发点本项目形象定位——城市中央生活典范体现定位的相关元素：体现客户价值的相关元素：体现客户价值的相关元素：整体物业发展建议地块价值分析——不利条件分析整体物业发展建议物业组合——最终确定项目的具体经济指标影响容积率的高低本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案进行方案变量对比利润和可实现度合肥高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——合肥西湖花苑高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分析——元一时代广场合肥市第一个小高层项目容积率参照给我们的启示——项目可能实现的容积率指标项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介一项目容积率确定——较符合市场和项目定位的物业组合方案推介二项目容积率确定——高容积率下的经济指标测算数据假定方案主要规划技术指标对比高层建筑组团布置增加灵活度减少排数达到对景观资源的充分利用强调均好性的错列式排布本项目建议打造错列式的规划布局方案示意整体物业发展建议本项目采用什么形式的建筑风格？现代主义风格特点提示：色调以冷暖搭配简约明快、富有现代感体现高尚、自然的城市生活主张反对夸张的色彩与构造的运用整体物业发展建议户型设计原则——对当地高档居住习惯的充分尊重并提倡高尚绿色的居住生活户型面积确定——以目标客户和项目定位为导向以市场为参考户型面积确定——当地市场情况从物业配比看竞争项目以130-150平为主流面积从销售率看130以下房子在目前市场最好销基于市场研究和项目定位的户型面积配比整体物业发展建议景观设计的基本原则小区入口做成公共广场一层局部架空并设置底层大堂：兼顾地标形象和内部舒适度营造小高层社区建造室外家私——提供公共休闲共享空间坡地景观——利用高差地形营造富有变化的景观层次盈利会所——安庆高尚人文会所兼有社区服务和展示功能营销展示大于使用功能停车场——符合高端客户定位较当地中高档楼盘适当增加车位比提高社区档次整体物业发展建议物业管理建议——聘请知名物业管理公司担任顾问提高物业管理的质量和服务范畴建立周全完善的人性化、智能化的物管坐享安宁生活高素质的物业管理队伍提供优质的物业管理服务成为本项目的核