关于“城中村”改造项目的情况汇报.docx

关于“城中村”改造项目的情况汇报市政府批准杨家巷列入“城中村”改造实施项目计划。该项目的调查摸底、规划和国土测绘、修规初步方案的编制和相关审批手续等前期工作已基本完成，并拟定了《杨家巷“城中村”改造项目征地拆迁补偿和安置方案》（以下简称《补偿安置方案》），市城改办已批复同意实施。但由于项目情况特殊，居民对征地拆迁补偿标准和安置政策难以接受，抵触情绪较大，项目推进困难。现将该项目的基本情况和存在的问题汇报如下：一、项目的基本概况杨家巷“城中村”改造项目经初步审核共有拆迁安置户26户（含1栋公房），分支户44户，总人口463人（其中纯居民155人，空挂户和出租人口308人），占地面积6200㎡，拆迁房屋总建筑面积1.2万余㎡。该项目计划总投资约1.6亿元。该项目用地性质为集体建设用地（其中杂有529㎡的国有土地），而被拆迁人都是城市居民，项目情况特殊且复杂。二、存在问题和困难㈠杨家巷“城中村”改造项目定性问题《xx市中心XX县区“城中村”改造暂行办法》（以下简称《改造暂行办法》）所指的“城中村”是市中心XX县区105平方公里集体建设用地范围内，位于城市建成区的农民聚居村落。而杨家巷地块是原白鹿洞3、4组菜农转为城市居民的一个集中居住点，现属苏仙岭街道龙船头社区的集体建设用地（其中5户宅基地已转为国有地并办理了国有土地使用权证），所有村民在1995年前已全部转为居民，由原来的郴江乡白鹿洞镇白鹿洞村3、4组随行政区划调整成了现苏仙岭街道龙船头社区杨家巷居民小组。因此，从严格法律意义上讲杨家巷“城中村”不是《改造暂行办法》中所指“城中村”。经报请市政府和市“城中村”改造工作领导小组批准，同意按照“城中村”改造项目实施。但在具体操作执行过程中，特别是在执行《xx市中心XX县区村民公寓楼安置暂行办法》（简称《安置暂行办法》）时，很多问题就暴露出来，如：拆迁户和分支户（非拆迁户）认定问题、5户已办理国有土地使用权证的房屋拆迁补偿标准和安置政策问题、征地拆迁法定主体问题，等等诸多问题由于情况的特殊和复杂性都难以得到确定。因此，该项目定性为“城中村”改造，其实际状况与所执行的政策规定出现矛盾，有所偏差。㈡被拆迁房屋合法性认定问题据初步统计，杨家巷“城中村”改造项目范围内有近3000多平方米的建筑无法认定其合法性。其主要原因一是从建筑时间节点难以准确判断，因为时间相隔太长，调查取证难；二是被拆迁房屋“三证”手续不全，原始档案资料缺失。区城改办和规划、国土部门查阅了大量历史档案，都未查找到完整的相关资料和手续，据人民路国土所工作人员反映，可能是在8.13洪灾中原始档案被洪水冲毁。由于建筑合法性认定困难，导致合法建筑和非法建筑面积难以界定，从而直接影响到房屋拆迁的补偿。但如果全部按合法建筑面积计算补偿，将大大增加土地成本，且又不能全部进入成本核算，难以实行改造资金区内自求平衡，同时也严重影响开发商参与旧城改造的积极性。如果不给予补偿或按残值补偿，居民又不同意，这也是改造工作难以推进的原因之一。㈢征地拆迁补偿安置政策和标准问题1.公寓楼安置对象认定困难根据《安置暂行办法》规定，公寓楼式安置对象必须满足以下条件：（一）列入集体土地征收房屋拆迁范围，符合下列条件的农村村民（简称“拆迁安置户”）：1.依法批准建设的被拆迁房屋在征收土地范围之内；2.拟征地公告发布之前，经审核属农村集体经济组织成员且户口常住在土地被征收的村组；3.只有一处宅基地或者有一处以上宅基地、本人申请本次拆迁享受一次公寓楼安置待遇，同时承诺其他宅基地退还的。（二）列入集体土地征收房屋拆迁范围，符合分户条件但尚未分户的分支户，享受非拆迁安置户资格。但该项目的拆迁户从严格意义上来说都不符合上述条件，因为已全部转为了城市居民，不再是村民。即使可以按公寓式进行安置，其安置对象也难以确认，原因是分支户40%属于“外嫁女”现象，有的嫁在本市、有的嫁在外市县或外省，还有嫁往了台湾，但户口都未迁出，且配偶的情况不一，有的是村民，有的是居民，且个人批地建房情况也难以查明。另外，分支户还涉及到4户户口未迁的国家工作人员和8户下岗企业职工，情况比较复杂。2.公寓楼安置房回购困难杨家巷的拆迁户大致可以分为三种类型。第一类是拆迁户（因分支户少）拆迁房屋建筑面积大于公寓楼安置总建筑面积的拆迁shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;户shy;shy;shy;shy;shy;，共有7户，占总户数28%；第二类是拆迁户拆迁房屋建筑面积与公寓楼安置建筑面积相差不大的拆迁shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;shy;户shy;shy;shy;shy;shy;，共有7户，占总户数28%；第三类是拆迁户拆迁房屋建筑面积小于公寓楼安置建筑面积的拆迁shy;shy;s