营销策划方案.ppt

浙江财经学院对外汉语和达·东东城房地产营销策划方案01市场分析报告2、市场分析报告杭州市房地产市场基本状况分析：2）区域城市规划分析、研究在城市向东发展的规划下，下沙新城未来规划人口将近60万，发展潜力巨大。项目所在区域云集了众多地产大鳄目前，区域内已云集了保利东湾、观澜时代、朗诗等众多高尚物业，形成了一个不断成熟、独具高雅文化氛围的高端住宅聚集区，可谓是杭州城东最具创新和特色的高端居住典范。

在不久的将来，一号地铁将通往下沙。南侧的沿江景观大道直通钱江新城，该工程已于2007.7.28日动工，下沙段已通车，预计2011年初将全线通车，届时到达钱江新城约18分钟车程。建成后的沿江景观大道，将是一条以观光、休闲、游览为主，车辆通行为辅的，集交通和景观一体的城市景观生态道路。此外,下沙还有公共自行车，快速公交等等，下沙未来的交通是相当便捷的

在下沙的东部国际湾的基础设施，生活配套方面，沙管委会也开始落实沿江区域的各项生活配套设施。据了解，下沙25号路西侧的地铁下沙沿江站，将规划20万平方米的上盖物业综合体，涵盖购物中心、写字楼、高层公寓、交通换乘中心等设施，将集交通、居住、商贸、办公、休闲、娱乐等功能于一体。

在沿江区域规划了200亩的商业配套土地，未来还会有精品百货、时尚品牌等各种业态的商家入驻，这条沿江商业带作为下沙东区重要的商业配套之一，已经提上了规划日程。沿江区域还将兴建多处卫生保健站和储蓄所。位于云水苑的社区卫生服务站，2010年底将投入使用，服务站点配备了专业医师团队，打造15分钟就医服务圈，为居民建立完善的健康档案。3）杭州及区域内单身公寓市场的现状与发展趋势目前一些单身公寓大多享有地理优势，处于人口稠密处.。著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一，东东城毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，齐全的人文配套，可尽享人文之美。入住方便，设施齐全，满足年轻人对日常生活方便快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。设施和服务是消费者选购单身公寓的重要因素

单身公寓及时呈现出“麻雀虽小，五脏俱全”的建筑设计风格更容易被年轻人接受，位置好，面积小，总价低经济可以负担，它控制了总价，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，它的独有优势被开发，竭力突出着，因此受到不少追求独立的年轻单身贵族的青睐,正受到越来越年轻一族的欢迎。

单身公寓不管是自住还是投资，都是不错的选择，那些地理位置优越，生活机能成熟的单身公寓将成为投资者心仪的对象，达到“以房养房”的目的。下沙区域，尤其在沿江板块，单身公寓相对是稀缺的，这在很大程度上减少了东东城的竞争压力。且下沙区块的租赁较活跃，租赁水平较高的也为单身公寓，小户型创造了一部分潜在需求。

单身公寓亦有其劣势，一方面，小户型公寓的综合投资比较高，在设计方面要占用许多隔断，增加配套设施，但是小户型的销售价格又不能过高，否则目标客户只会持观望状。另一方面，单身公寓的竞争对手是二手房和大面积住宅楼，市民对小户型仍又很多的保守观念，甚是偏见，很多人把小户型公寓作为过渡性住宅，我们的目标客户在积蓄达到一定数目后，仍会选择大户型，想要营造一种小户型生活空间概念仍十分困难。

就未来发展前景而言，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是市场细分的产物，随着近年蓬勃的发展，在填补了原先空白的同时，也将使这一细分达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限，但其发展将不会停止..

另一方面来想，它又有自己的市场前景，但重点不是在量上，而是在户型和档次上，随着社会经济的发展，单身公寓的受众群的经济承受能力和生活要求也会不断的提升，但是限度还是不会超过同属高档层次但是性质不同的家庭型住宅，毕竟一个是过渡型，一个是终身型。因此，在单身公寓未来的市场推广上面，应该在杭州现有的发展形式下做近一步的整合定位，根据社会现实做合适的定位。单身公寓的项目位置不应太偏，应在交通，商业较好的地段，公共空间立体化,配套和服务设施齐全,价格保持在中端合理水平，考虑朝向问题以及户型的设计布局.

此外，小户型办公，SOHO办公是近年来小户型办公的一个衍生产品，从事设计艺术等行业的自由职业不断增加
02项目自身分析1）项目所在区域描述:项目机会分析：1下作为大学城，学生数目庞大，独特的小户型公寓，正适应了年轻人的需要，潜在客户多
2下沙的交通，基础配套设施日益完善，使本项目未来的发展环境更好，能吸引更多的客户

项目风险分析：1该项目位于大学生城，而绝大多数的学生的积蓄并不充裕
2可能会出现“高不成低不就”的局面，单身公寓价格过高，客户难以承受，而一些购房能力强的客户更看重安静的环境，尤其是夜间，部分人可能会更偏向于高端公园性住宅，而不是商业性住宅。3）客户定位分析此外，据访问分析，A户