美加工字[2008]12号工程竣工维修保障制度.doc

江苏美加投资有限公司
江苏美加房地产开发有限公司
美投工字[2008]12号
美房工字[2008]12号

工程维修管理制度
目的：为了加强工程维修管理，规范工作流程，有效地维护业主的利益和参建各方单位的声誉，确保工程质量和创建工程开发品牌，制定本管理办法。
范围：本管理办法适用于江苏美加房地产开发有限公司的所有承建单位工程维修的管理。
职责：公司工程管理部、成本管理组负责对本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查；公司所属工程管理部门、维修人员（包括经办、审批、资料管理等）负责贯彻执行本管理办法。
方法与过程控制：
工程维修管理制度要严格执行以下基本原则
4.1.1工程维修法律约束原则：所有参加公司项目的工程建设施工总包、分包和材料供应商，发包单位与承包单位均应在签署工程合同或材料、设备供应合同的同时，必须另行签订《关于工程维修、保修的协议》，作为合同补充协议，供双方执行，明确保修时间、范围、要求、方法、责任和违约的处理条款、索赔要求等。
4.1.2时间限制原则：工程维修实行严格的时间限制（及时发现、及时通知安排维修、及时在约定时间处理完维修范围工作），凡超过约定期限的均需强制性处理和要求未履行维修或维修不力的施工或材料供应单位进行赔偿。
4.1.3一单一维修原则：一个现场维修通知单对应一个施工单位和维修事项单，严禁过后补办通知单或不发通知单。
4.1.4完工确认原则：当工程维修、保修内容完工后，承包单位、材料设备供应单位必须取得发包单位(甲方)现场维修工程师、监理单位工程师、物业单位工程师和业主的签字确认。否则，视同未执行维修处理。
4.1.5标准表格原则：所有的工程维修通知单和结算单都必须使用规定的标准表格。

5、签署质量保修期的一般要求：
质量保修期应从工程实际竣工法定之日算起（以质检站验收后所发的正式工程备案文件日期为准）。分单项竣工验收的工程，按单项工程分别计算质量保修期。
双方根据国家有关规定，结合具体工程约定质量保修期如下：
发生维修的单项，从维修验收合格交付使用日起重新执行下述约定的保修期。
5.1、土建工程中主体结构为‘国家和设计文件规定的该工程的合理使用年限’。
5.2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；
5.3、电气管线、给排水管道（上下水管线）、设备安装和装修工程为2年；
5.4、供热及供冷为2个采暖期及供冷期；
5.5、室外的上下水和小区道路等市政公用工程为5年；
5.6、装修工程应为2年；
5.7、材料、设备应根据销售和开发要求，不低于2年（与主体项目配套使用的材料、设备应与主体项目保修期限一致，在签署协议时应注意统一），有结构要求的应满足国家规定的结构使用的合理年限。
5.8、双方约定的其他工程质量保修事项：在双方约定保修期限内承包人应对工程产品的使用功能负全责。

6、工程质量保修、维修的操作程序、：
6.1、属于保修范围和内容的项目，以及由于工程维修而引起的连带赔偿责任和费用，承包人应在接到修理通知之日后2-7天内派人维修和处理。
6.2、发生须紧急抢修事故（如上水跑水、暖气漏水漏气、燃气漏气等），承包人接到事故通知后，应立即到达事故现场抢修。
6.3、工程保修、维修通知的传达方式及生效：
6.3.1、由甲方、监理或物业管理单位向承包单位发出电话、短信、书面通知、传真等方式的通知，承包单位在接到通知后应积极组织人员进行维修，并应在维修人员到场后签收书面的维修通知单手续作为维修的凭据。
6.3.2、如保修单位维修人员拒不签收维修通知或不派人修理，由甲方、监理、物业管理单位相关人员签字确认即认为通知已生效。
6.3.3、如保修单位签收维修通知单后，经现场自己复核、检查和确认不属于自己责任和保修范围，可在接通知单后3-7日范围内以书面形式向发出维修通知的单位进行回复并说明原因和理由。否则，超过约定期限视同保修单位责任。
6.3.4、如保修单位申诉不属于自己责任，经业主举证、委托检测后证明确属保修单位责任的，保修单位承担由此造成的一切影响、损失、费用和责任，并负责对业主提起的质量诉讼进行应诉。

6.4、工程维修结束后，保修单位人员应及时通知和要求业主、物业单位、监理单位或建设单位代表进行复核，并在维修通知单上签字确认。维修通知返回单一式三份（保修单位、物业、建设单位各留存一份）

7、工程质量保修责任（完成剩余工作和修补缺陷）和违约责任：
7.1、承包人不在约定期限内派人修理，发包人（甲方）和物业管理单位可委托其他单位和人员修理，保修费用从质量保修金内扣除。
7.1.1、如由于承包单位原因、责任导致的工程质量、维修问题而给房屋使用业主带来的不便、物品损坏等连带赔偿责任，承包单位负责（包括责任和赔偿费用）。
7.1.2、承包单位由于工程维修而给业主带来的损失、赔偿