大润发5F民俗美食街营销方案.doc

大润发5F民俗美食街营销方案
一、项目定位
本项目位于昆明大润发商业广场——官南大道中心地段，地处大润发商业广场5F，直面大润发广场。从地理环境这一角度来看，目前该地段聚集了一大批大润发本项目客层、官南片区客层最具消费潜力的人群，各种市政配套设施逐步完善，各大歌城、酒店争相入驻，大润发商业广场的落成，为昆明南市区树立另一高档购物、休闲、娱乐中心。针对该项目进行细致准确的市场定位——大润发民俗美食街，针对美食街的经营主题和未来的增值前景，我们要进行细致和适当的宣传，从而促进和带动大润发美食街更好、更有利的销售，同时树立起昆明大润发商业广场长期品牌形象。
（一）项目定位的SWOT分析
项目优势：
1）区位：项目位于官南大道核心地段、占据大润发商业广场5F、正对大润发广场，地理位置昭示性强；
2）交通：官南大道贯通南北，及日新路、广福路、前兴路环绕四周，交通便捷，二环高速系统和地铁2号线的规划修建，将扩大项目的辐射区域；
3）规划：项目是目前官渡区政府规划重点的商业中心所在地，能够形成很强的市场聚集效应；
4）定位：大润发美食街“大润发民俗美食街”的市场定位，集购物、休闲、娱乐、美食等于一体，升级官南片区原有消费观念，换将倍受现代消费者关注；
5）特色：项目台湾（民国）风格仿古美食街，营造出古香古色的美食消费氛围、传递高档次特色消费理念，对官南片区原有休闲娱乐市场形成冲击力；
6）人气：官南大道聚集了官南片区最具消费力的消费人群，地铁2号线规划的实施，市场容量膨胀，利于大润发美食街未来的蓬勃发展；
7）管理：专业市场统一经营管理，相对于原有娱乐美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。
项目劣势：
1）大润发民俗美食街尚未展开市场攻势，官渡区内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力，大多数经营者和投资者处于持币观望；
2）项目基础建设中、美食街仿台湾包装尚未动工，对美食街市场氛围的形成起了一定的冲淡作用；
3）对于中低档产品的商户来说，本项目的销售价格相对老城过高，使这些商户在投资上形成一些困难；
4）在消费习惯上，昆明老城区昆百大、顺城、国防路娱乐美食消费深入人心，本项目市场认知度不足。
市场机会：
1）目前，当官南大道没有一个完善的高档休闲娱乐场所，而一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模
2）现有官南大道仅有的几家美食、娱乐场所，不能满足官南大道消费人群的现代消费需求和庞大的市场容量；
3）官南片区的城市化进程加快，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个深厚的市场消费容量；
4）官南大道美食娱乐场所，在终端消费者心目中定位为中高档特色消费；
5）对于娱乐美食个体经营商户来说，美食街相对于周边的区域具有很强的共荣价值和聚集效应。
市场威胁：
1）南市区滇池路南亚风情园项目、日新路红星美凯龙项目、润城项目等对本项目的直接威胁。主要表现在终端产品的档次；
2）昆明老城区的一些有影响力的经营户，对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。
（二）定位的优势
1）大润发（台湾民国风格）民俗美食街树立项目独特的市场形象；
2）可以使客户回避市场风险，坚定投资信心，提升项目市场竞争力，增强销售热度。统一的市场经营管理迅速带动区域市场，商业步行街共荣价值提升美食街增值空间；
3）深厚的市场容量：而官南大道聚集了南市区很具消费力的人群，随着地铁2号线工程动工，将有更多消费人群入住该区域，从而形成了一个庞大的消费市场；
4）集中休闲娱乐中心的市场空缺：目前官南大道娱乐美食零散分布，不形成市场气候，仅有的几家娱乐美食场所不能满足官南大道、广福路片区人群的消费需求，本项目有着很大的发展空间；
5）增值前景不可限量：美食街地段位置和交通条件十分理想，且有商业步行街带动及广场商业中心价值效应，为美食街聚集人气、提升增值空间；
6）为以后在区域市场上发展树立一个特色品牌，避免了定位的同质化；
（三）目标客户群的定位
根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。
1、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。
2、显性客户群：可分为投资者和经营者
1）、投资者：
A、本区域的娱乐美食投资者；B、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的投资者；
2）、经营者：
A、经营特色餐饮食和经营娱乐休闲的加盟者或连锁店；
B、本区域的高档娱乐美食经营者；
C、看好本区娱乐美食发展前景的其他地区的经营者；

二、销售方案
根据市场分析，销售方式主要采取直接销售和以租代售两种方式：
（一）以租代售。（主要是针对经营户的销售方式，降低其经营门槛）以租代售，就是客户一开始以现在房价先付总房款的20%或作为购房定金，并与开发商签订两年（暂定）的租赁合同，租金按