房地产业的管理基础篇.docx

笫一部分：底子篇
一、修建与房地产
房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属子第三财产，是具有底子性、先导性、动员性和风险性的行业。
房地财产与修建业既有区别又有联系。主要区别是；修建业是物质生产部分，属于第二财产；房地财产兼有生产（开发）、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。运两个财产又有着非常密切的干系，因为它们的业务东西都是房地产。在房地产开发运动中，房地财产与修建业往往是甲方与乙方的互助干系，房地财产是房地产开发和建立的甲方，修建业是乙方：房地财产是筹谋者、组织者和负担发包任务←修建业则是承包单位＇凭据承包罗同的要求完成“三通一平”等土地开发和衡宇建立的生产任务。
房地财产可分力房地产投资开发业和房地产办事业。房地产办事业又分为房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪和物业治理等。其中，又将房地产咨询、房地产代价评估、房地产经纪归为房地产中介办事业。
二、房地产市场与一般商品市场特征比力
房地产市场一般商品市场市场型态不完全竞争完全竞争产物特质个体差别性大，异质性产物具同质性代价决定由少数买者与卖者决定曲市场供应和需求决定地方习惯使用习惯影响代价代价不受使用习惯影响信启、来源信息渠道狭窄信息渠道众多法例治理法例治理繁琐较少法例治理主客观因素主观判断较多客观判断较多供应面缺乏弹性弹性较高需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力弱预期心理预期增值能力强，具投资性预期增值能力弱区位影响影响力大根本不受影响
三、房地产专用术语解释及修建底子知识
1、房地产：
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可支解性。
2、房地产市场：
一级市场，是指国度以土地所有者和治理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的生意业务市场：
二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事衡宇出售、出租、土地转让、抵押等房地产生意业务：
三级市场，是指在二级市场的底子上再转让或出租的房地产生意业务。
3、领土局：
代表国度行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业治理的一个政府部分。
4、商品房：
是指开发商以市园地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、互换的房地产。
5、生长商：
专门从事房地产开发和经营的企业。
6、署理商：
经政府批准创建，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介办事机构，担当委托代庖房地产的出售、购置、出租、承租及物业咨询评估陈诉、销售筹谋等业务提供有偿办事。
7、土地类型：
按其使用性质分别力居住、商业、产业、仓储、综适用地、大众设施用地及自由集资、微利房月地。
3、土地权使用年限：
是指政府以拍卖、招标、协议的方法，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途切合其时都会筹划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继承使用，如果不切合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府划定：居住用地70年，产业、教诲、科技、文化、卫生、体育、综适用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
9、土地使用费
土地使用者因使用土地按划定每年支付赐与政府的用度。
10、房地产产权：
是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在执法划定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简朴说就是拥有使用该衡宇或出租该衡宇获取租金收入，出售该衡宇获取增值，将该衡宇抵押给银行或其他组织或小我私家进行融资或贷款等权利。衡宇作为不动产，与土地是小叫支解的一个整体，衡宇在产生转让等产权变动时，一定是房地一体进行的，不可能将衡宇与土地支解开来处分。在具体的房地产项目销售中，衡宇，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的观点。
11、如何治理产权？
每套商品房产权证的治理必须在开发商取得该套衡宇所在整幢楼的大衡宇产权证后才气进行支解。买卖双方必须持衡宇买卖条约、购房发票、身份证明、企业相关资料文件比及衡宇生意业务部分治理立契手续后，治理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代庖。
12、房地产产权登记：
指凡在划定范畴内的房地产权，岂论归谁所有，都必须凭据登记步伐的划定，向房地产所在地的房地产治理构造申请登记。经审查确认产权后，由房地产治理构造发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权治理的主要行政手段，只有通过产权登记，才气对种种房地产权实施有效治理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变革情况和房地产面积、结构、用途、代价、品级、坐落、坐标、形状等进行纪录，登记构造设置房地产登记册，按编号对房