房地产物业管理知识讲解.docx

第一章物业治理的根本看法
第一节物业
一、物业的寄义
“物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其寄义是指以土地及土地上的修建物形式存在的不动产。“物业”一词在外洋，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。
物业是单位性的房地产。物业既可指单位性的地产，也可指单位性的修建物。物业有大小之别，它可以凭据区域空间作相对支解，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房堆栈也可被称为物业。
关于物业的内涵，海内种种著述的提法至少有几十种，概言之，主要包罗以下要素：
(1)已建成并具有使用功效的种种供居住和非居住的屋宇；
(2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施；
(3)屋宇的修建(包罗内部的多项设施)和相邻的园地、庭院、停车场、小区内非主干交通门路。
由此观之：单体的修建物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。
二、物业的性质
世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。阐发和掌握物业的属性，对付我们了解物业和物业治理的本质，掌握物业治理运作规律，搞好物业治理有着十分积极的意义。
(一)物业的自然属性
物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质底子。物业的自然属性主要指：

物业的物质实体往往体现为具有特定用途和明确属主的修建物。而无论何种修建物，其底子总是修建在土地之上，成为土地的隶属物，土地的功效则借助于修建物得以充实发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与修建物的统一体，兼有土地与修建物两方面的物质内容。虽然，对付差别的物业，其二元组成的比重有所差别。例如，从总体而言，物业的修建面积与土地面积的比值在都市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重产业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业一定兼有土地与修建物二者特有的种种性质。

物业的有限性，从底子上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建修建物的优良修建地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建立。由于现代修建物技能要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技能水平。

物业的差别性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的生长，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地的天然标准和其他自然条件，在都市主要取决于地段的区位及其技能条件。物业的多样性主要是就修建物而言的。由于修建物的功效、位置、自然情况、技能经济条件的差别，形成了物业形式的多样性。每一修建物都是单件产物，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，以及年代等方面，都存在着某种差别之处。

物业的牢固性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，纵然人们将地上修建物与土地相疏散，也只是改变物业用途，不能移动执法意义或实质上的物业位置。

物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可扑灭性，而修建物则可能灭失或逐渐损耗，直到丧失物理寿命。物业的恒久性主要是就修建物而言的。修建物一经修建完成，在正常情况下，其物理寿命期限可到达数十年甚至几百年，可供人们恒久使用。所以，物业既可以一次性出售，也可以通过出租的方法零星出售，边流通边消费；其代价可以一次收回，也可以在较长时期中多次收回。

物业的配套性，是指物业以其种种配套设施，满足人们种种需要的特性。没有配套设施的物业不能满足人们的种种需要；人们的种种需求从客观上决定了物业的配套性。物业配套越齐全，其功效发挥就越充实。
(二)物业的社会属性
物业的社会属性可以从两个方面来研究：作为一种商品，物业具有经济属性；从这一商品的生产干系和财产干系的调解及归属来看，物业具有执法属性，即物业权属问题。

首先，物业的经济属性体现为它的单一商品属性。物业的商品性是由物业的使用代价和商品经济决定的，它具有几方面的实质性内容：物业的代价和使用代价是通过市场生意业务运动得以实现的，物业的买卖、租赁、抵押，土地使用权的出让与转让，都是体现物业商品性的具体方法；物业的开发修建、经营治理都是商品经济运动，必须遵从代价规律这一最根本的经济运行规律；物业的分派与消费，即便是非盈利性的，也无不充斥着商品的行为，推行着“商品—钱币”的规矩；加入物业开发建立、经营治理与消费的人与人之间的干系，本质上是一种商品经济的干系，从生产到消费都不是无偿的。
其次，物业的经济属性还体现为它的供给上的短缺性。物业在供给上的短缺，一方面表现为土地资源供给的绝对短缺，另一方面体现为修建资源供给的相对短缺。
再次，物业的经济属性体现为它的保值、增值性。物业能够保值、增值，这