房地产开发项目的取得方式及风险应对.docx

房地产开发项目的取得方法及风险应对

摘要：房地产开发的前提和底子是得到项目开发用地使用权，开发商取得开发项目用地的方法包罗出让、股权收购、项目转让、互助开发等多种方法，在这些方法中，存在着差别的执法风险，其应对要领也有所区别。律师为开发商提供执法办事,应熟悉这些方法,并研究这些方法中差别执法风险的防备。

要害词：房地产土地使用权招拍挂互助开发执法风险

近年来，随着国度对房地财产实行越来越严格的调控政策，如控制供地总量及单项土地供给范围﹑调解土地供给结构等，加之房地产的生长逐步走向范例化，使项目用地的取得难过活益加大。在此形势下，房地产开发商都在利用各自的优势，通过种种方法取得房地产开发项目用地。如何包管正当、有效地取得房地产开发项目用地﹑淘汰执法风险,是我们律师作为房地产商执法照料的首要任务。为此，笔者在总结多年来执法照料事情经验的底子上，结合司法实践，对房地产开发的项目用地取得的方法及其风险应对问题，作一综合归纳,以供同行参考和借鉴。

一、到场政府土地生意业务中心的土地出让招拍挂取得开发用地

凭据我国《土地治理法》的划定，土地使用权出让，是指国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。目前，绝大多数国有土地使用权都必须在政府设立的土地生意业务中心通过招标、拍卖或挂牌方法公然出让。

（一）土地出让招拍挂的范畴和步伐

1．土地招拍挂的范畴

凭据2004年3月31日《关于继承开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察事情的通知》、2007年9月28日《招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权划定》、2007年12月3日《土地储备治理措施》等划定，目前我国招拍挂出让国有土地使用权的范畴包罗：第一，产业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；第二，同一宗地有两个以上意向用地者的；第三，划拨土地使用权改变用途大概转让，《国有土地划拨决定书》或执法、法例、规章、地方政府划定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第四，出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让条约》或执法、法例、规章、地方政府划定应当收回土地使用权招拍挂出让的；第五，依法应当招拍挂的其他情形。

须注意的是，鉴于采矿用地的取得要以取得探矿权或采矿权为前提，领土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权划定》中明确指出，产业用地包罗仓储用地，但不包罗采矿用地。

2．土地招拍挂的步伐

招标、拍卖和挂牌虽然都是法定的土地使用权出让方法，但具体内容有一定区别。招标是指出让人宣布招标通告，邀请特定大概不特定的自然人、法人或其他组织到场国有建立用地使用权投标，凭据投标结果确定国有建立用地使用权人的行为。拍卖是指出让人宣布拍卖通告，由竞买人在指定时间、所在进行公然竞价，凭据出价结果确定国有建立用地使用权人的行为。挂牌出让是指出让人宣布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让宗地的生意业务条件在指定的土地生意业务场合挂牌宣布，吸收竞买人的报价申请并更新挂牌代价，凭据挂牌期限截止时的出价结果大概现场竞价结果确定国有建立用地使用权人的行为。[i][i]

土地出让招拍挂的具体步伐，凭据接纳的方法差别虽有所区别，但其根本步伐凭据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范例》第条的划定包罗：（1）确定供地方法；（2）体例、确定出让方案；（3）地价评估，确定底价；（4）体例出让文件；（5）宣布出让通告；（6）申请和资格审查；（7）招标拍卖挂牌运动实施；（8）签订条约，结果宣布；（9）发表《建立用地批准书》，交付土地，治理土地登记；（10）资料归档。

（二）土地出让招拍挂的方法和风险应对

凭据竞买人通过招拍挂步伐取得土地使用权时，是否包袱其他义务的情况，可将土地招拍挂的方法分为净地出让和捆绑式出让。

1．“净地”出让方法及风险应对

所谓“净地”出让，是指国度在完成征地拆迁、土地平整后将土地出让给使用人的一种出让方法。“净地”是一种通俗提法，从权属的角度看，是指没有在该地上设定他项权利，权利人对土地的占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地。“净地”出让的执法依据是我国《土地储备治理措施》，该措施划定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行须要的前期开发，使之具备供给条件，即完成底子设施配套，园地内到达开工条件。目前，净地出让是我领土地一级市场接纳的一种主要出让方法，接纳该方法获取土地使用权，面临的执法风险较低。

尽管如此，开发商仍应注意：第一，我国执法划定能够出让的土地只限于国有土地，团体土地不得出让，只能接纳租赁等方法开发利用；第二，国有土地使用权出让的主体只限于市、县人民政府土地治理部分；第三，该处的“县”，非指“县级”，不包罗市辖区和开发区治理委员会，但对付开发商与开发区治理委员会在2005年8月1日前签