房地产销售基础知识.docx

知识改变命运勤奋塑造乐成
整理人Lee时间2012-5-31天才是百分之九十九的勤奋加百分之一的灵感

房地产销售底子知识房地产底子知识一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的衡宇；3、土地和衡宇的综合体。房产是衡宇及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可支解的修建物，构筑物和其他不可疏散的物质及其权利组成的财产。(构筑物是指不能进入的修建，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、大众用地(50年)；5、商业用地（40年）。
二、房地财产：从事房地产经营治理办事性企业的总称。房地产财产的主要内容：1、土地的开发和再开发；2、衡宇的开发和建立；3、地产的经营(包罗土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4、房地产经营(包罗衡宇的买卖、租赁、抵押)；5、房地产中介办事(包罗信息、丈量、律师、经纪、公证等)；6、房地产物业治理；7、房地产金融(包罗信息、保险、金融投资等)。二、房地产的特性1、房地产位置的牢固性：土地是自然生成物，位置不可移动，衡宇是修建在土地上的，因此决定衡宇不可移动、牢固性，使房地产受地理位置的限制；2、地区差别性：每一个地区大概同一地区差别位置的房地产代价也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国度的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头财产，税收约占百姓生产总值的10%。五证两书一、《修建用地筹划许可证》建立单位向土地治理部分申请征用划拨土地前，经都市筹划行政主管部分确认，该项目位置范畴切合都市筹划的执法凭证。二、《建立工程筹划许可证》有关建立工程切合都市筹划需求的执法凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经都市各级人民政府颁布的国有土地使用权的执法凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范畴。四、《建立工程施工许可证》建立单位进行工程施工的执法凭证，也是衡宇权属登记的主要依据之一，没有开工证的修建属违章修建，不受执法掩护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产治理部分允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”《商品房质量包管书》、《商品房使用说明书》名词解释一、根本参数※复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；※错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；※进深：一幢修建物(屋子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；※开间：住宅的宽度，一间衡宇内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；※层高：衡宇一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(约2.9m);※净高：一间衡宇内楼板面与屋顶的高度(2.8m);※户型：凭据家庭人口组成情况和国度划定的居住面积定额所确定的每户居室；※修建系数：“修建占地系数”的简称，指修建用地范畴内所有修建物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明修建物漫衍的疏密水平、卫生条件及土地利用率。公道的修建系数应在节约用地的原则下，尽可能满足修建物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并包管足够的门路、绿化和户外运动园地。※三通一平：通常指施工现场到达：路通、电通、水通，土地平整。※七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，园地平整。七、与产权有关的看法※衡宇产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干预干与的全能，是物权的一种，衡宇产权指房产所有者凭据国度执法划定所有的权利。※衡宇权属登记：指房地产行政主管部分代表政府对衡宇所有权以及上述权利产生的抵押权等衡宇他项权利进行登记，并依法确认衡宇产权归属干系的行为。衡宇产权登记应遵循衡宇的所有权和该衡宇占有范畴的土地使用权权利主题一致的原则。※房地产权登记：通常称“产权登记”(包罗衡宇所有权登记和衡宇他项权利登记)城镇衡宇所有权登记是人民政府为了健全法制，增强城镇衡宇的治理，依法确认衡宇所有权的法定手续，在划定登记范畴内的衡宇所在地产权治理部分申请所有权登记，经审查确认产权后，由衡宇治理构造发给衡宇所有权证。衡宇所有权登记是衡宇产权治理的主要行政手段，只有通过衡宇所有权登记，才气对种种衡宇产权实施有效的治理。※共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和配合共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的巨细，对共有房地产享有一定的利益，并负担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并负担相等的义务。※衡宇抵押：产权所有人以宅券作为抵押，取得借款定期付息。衡宇产权仍由产权所