物业管理企业的业务获取--HAOFAYUh.pptx

第3章物业管理企业的业务获取〔学习目标〕
市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写方法。3.1物业招标3.1.1物业招标的方式
1）公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发布招标公告，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。
2）邀请招标：又称邀标，是指不公开刊登广告而是以投标邀请书的方式邀请3个以上具备相应物业管理资质的物业管理企业投标的招标方式。
3）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，最后达成协议。3.1.2物业招标程序：
物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构→编制招标文件→确定标底→招标备案→发布招标公告→投标方资格预审→投标方购买招标文件→召开标前会议→投标方制作投标文件并送达→开标、评标和定标→签订物业服务合同。
1）招标方成立招标机构：
（1）自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和业主委员会自行招标。
（2）委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从事招标代理业务的社会中介组织。2）编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的基础，其主要内容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的要求；投标评定准则；订立合同的条件等。
3）确定标底：标底又称底标，是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格（预算价格）。它是招标人审核报价、评标和宣标的重要依据。4）招标备案：在招标方发布招标公告前，要到房地产主管部门进行招标备案。程序是：
（1）申请
（2）受理
（3）审查：经审查符合条件的，出具《物业招标备案通知》。
5）发布招标公告
6）投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审的程序是：
（1）发出资格预审通告或经营资质预审邀请书
（2）获取资格预审文件
（3）资格预审[示例3-1]中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文件（3）定标：评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法对投标文件进行评审比较，作出评审结果，并对评标结果签字确认。
11）签订物业服务合同（2）合同主要条款及格式。
（3）要求投标人提供的资格和资信证明、投标函及附件、履约担保证、授权委托书的格式和说明。
（4）投标价格要求及计算方法。
（5）技术条款。
（6）图纸或者其他应当提供的资料。
（7）其他应当说明的问题。
2）招标文件内容：
（1）招标人及招标项目简介；
（2）物业管理服务内容和要求；（3）对投标人及投标书的要求；
（4）评标标准及方法；
（5）评标活动方案；
（6）物业服务合同的签订说明；
（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。3.2物业投标（3）收集有关招标资料。
（4）进行可行性分析。
（5）申请资格预审。
2）获取招标文件
3）考察物业项目现场
4）制定管理服务方法与工作量
5）制定资金计划
6）标价测算
7）办理投标保函：以确保在投标人中标后不能履约时，招标人可通过为投标人出具保函的银行，用保证金额作为投标人对招标人经济损失的赔偿。8）编制投标书
9）封送标书、保函
投标书的封送过程中，应注意以下几个问题：
（1）投标文件中的每一个空白均需填写；
（2）投标文件应字迹清楚、整洁、纸张统一、装帧美观大方；
（3）计算数字要准确无误；
（4）不得改变标书格式，不得涂改；
（5）封送标书遵照一般惯例，准确正本一本，副本两本，分别包装封印。
10）现场答辩
11）定标3.2.2投标文件的编制
所谓投标文件，实际工作中常简称为投标书、标书，它是指招标文件中规定的投标人必须提交的全部文件，是招标人评标、定标的依据。
1）国家建设部等单位联合制定了《评标委员会和评标方法暂行规定》规定下列行为可认定投标人的投标为废标：
（1）虚假投标
（2）低于成本价竞标
（3）投标人资格不符
（4）标书不符要求2）编写投标文件要求包括以下几个方面：
（1）投标企业情况
（2）对标的物业的分析
3）下面我们逐项介绍投标文件的编写
投标文件的组成包括：投标致函、附件、管理方案三个部分。
（1）投标致函：投标致函实际上就是投标人的正式报价信，其主要内容有：
①表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；②表明投标人接受该物业整个合同委托管理期限；
③表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；
④表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；
⑤表明对招标人接受其他投标的理解。（2）附件：
附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。这些文件主要包括：