皇冠水岸市场调研.pptx

皇冠水岸市场调研济南的别墅市场，相对来说是一个起步的阶段，各方面都不是很成熟，体现不出时尚感，也没有让客户感觉到尊贵的身份感。希望通过推动济南别墅市场的发展，满足客户的需求。济南别墅市场现状1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品出现很少。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、叠加别墅均未出现。4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。外海。蝶泉山庄外海。蝶泉山庄外海蝶泉山庄蝶泉山庄东临交通干道二环南路，西靠老虎洞山，南依天然林场，处于群山和绿树环绕之中，环境优美。空气清新。
项目充分利用坡地高低起伏的特征依山筑房，东西的高度差度达40余米，站在基地高处向远处眺望，东面连绵起伏的山峦，气象开阔，北面则是高楼林立的都市风景。项目总占地面积300亩，总建筑面积23万平方米，容积率1.13。
项目共分为ABCDE五个组团，延二环南路设南、北两个入口。项目中心位置的C组团规划建造联排别墅，组团内部种有多种绿色植物，每栋别墅都处于绿树和鲜花的环抱之中，各栋别墅由蜿蜒曲折的山间小路互相连接。组团内特设有中心景观--蝴蝶泉。实景图周边配套三联彩石山庄彩石山庄由三联集团开发建设，由国内顶尖设计机构中国城市规划设计研究院进行规划设计。
中国城市规划设计研究院遵循“低层、低密度、低容积率、高绿地率”的宗旨，将把彩石山庄设计为以多层花园洋房和低层双拼、联排住宅为主体的大型山水园林住区，建筑面积180万平方米，容积率仅为1.0，居住人口近2万人，是以优美的自然环境、园林风光为鲜明特色的，体现尊贵价值、享受至高境界的济南市独特的高品质住宅区。
彩石山庄的住宅主要有两种：一是多层花园洋房，二是低层双拼、联排住宅，户型设计强调室内外空间结合，通过内庭院和露台把户外的环境引入户内，使环境深入住宅内部,从而使住户在市内充分享受阳光和自然。交通便利，136，k301,303，305，306路公交车方便出行。国华东方美郡项目产品类型主要有联排别墅、独栋别墅、小院别墅等，对应面积从200多到600不等。项目配套完善、设施齐全。小区规划有会所及相关配套。小镇配套设计餐饮、娱乐、健身等。小区内建有游泳设施、高尔夫练习场、网球俱乐部。建有环山小径，可以通到山上进行晨练和晚间散步。九如山庄外景图户型图卧虎山原生态别墅区卧虎山原生态别墅区地处济南市卧虎山风景区西南侧，总规划面积约500亩，总建筑面积近10万平方米，绿化率达到70%，容积率仅为0.3，是一个以居住、休闲、度假为主的山水景观别墅区。
生态山水中的心灵居所
卧虎山原生态别墅区坐落于济南市的“绿肺”和泉水涵养地，山清水秀，空气清新，自然风光独特，集山、桥、湖、泉、溪、涧、瀑为一体，保持着极佳的原生态自然环境，成就了济南少有的山水尚景居所。
浑厚悠久的人文殿堂
周边遍布着黄花山石佛造像、南泉寺、终军故里、秦琼的第二故乡等文化古迹，中国传统的文明在这里得到传承、积累、沉淀，成就了一块具有丰厚文化底蕴的风水宝地。
恬山怡水的养生好宅销售周期客户形象分析1、客户来源：别墅项目客户的地域偏向性较低，有济南市客户，也有周边县市客户。
2、客户置业目的：（1）、多次置业，改善居住环境；（2）、客户有投资意识的占一小部分；（3）、从周边县市迁至省城；（4）、提高身价，显示身份的与众不同3、人口特征4、社会特征5、经济特征未来别墅市场更加精彩别墅客户在乎什么？是别墅占用的那一小块土地？还是