牛塘项目营销推广报告2.pptx

湖滨置业牛塘项目营销推广报告第一章、大势：常州&牛塘第一章、大势：常州&牛塘中国城市化运营的第一阵营：长三角苏锡通领先常州的重要原因剖析“苏南模式”“苏南模式”的不足之处败，不在话下！！苏州新加坡工业园区牛塘第二章、市场：分析&研判常州市场分析常州2008年房产展望本稿截止日期为2008年4月5日第三章、项目：突破&挖掘转身看项目牛塘素描项目位于常州武进区的牛塘镇。
北至漕溪浜、东到湖滨路、南抵兴业路、西面毗邻漕溪村。SWOT分析我们如何运作

本地的房产供求特色？需要怎样的物业？探讨前，不妨留意一下本案的容积率可选1.6-2.2范围：
做足容积率，小高层、高层自然首选；
充分利用河景资源（需要整治），景观绿化自然大手笔；
小高层高层+景观优化——>创造出舒适房型高档社区。
小高层、一梯两户、舒适型、三房两厅全明、滨河景观长廊、景观组团、中心广场、地下车库……现有资源组合，敲定与否？
不妨假设敲定高档住宅小区！假设敲定高档住宅小区！谁来买房？新安置小区的普及，当地房价便宜；
牛塘镇的建设加快，安置小区为本地居民为主导
自建房房间数量分隔多，租赁部分多安置房价格更便宜，租金更低廉；
企业很少将固定资产投入过大，且厂区造宿舍投入更小；
对本项目而言，须作为“短平快”项目发展，开发商无须长期持有；
可以考虑投资客？项目如何突围？要有人来购买，要有人来租赁，要租售两易；
如果满足在常州的第一居所，如何？
外来工分析：大部分为普通打工者，另有一部分为管理层人士，他们对居住环境要求较高
开放商和投资者：希望产品风险性小，适应面宽，投资回报期短、回报高
项目周边环境：工厂多、生活配套少、居住环境拥挤等
提炼元素：租赁式、小户型、多层、成套独立、简装、社区生活配套齐全、投资型关于项目定位，总结如下几点：
（1）建设配套齐全的社区，弥补生活机能不足
（2）在居住环境上做文章，建设和谐型社区
（3）充分利用景观河与社区园景，建设花园型社区
关于产品，有以下几点需要重视：
（1）可以适当选择1-2幢供应要求较高的管理层居住，提供公寓式酒店服务，提高产品附加值
（2）对投资者，可设立配套的物业租赁服务站，签订租约，进行租售；
（3）对购买并使用者，可以融入牛塘社区生活，体验新市民生活先为投资者算一笔帐第四章、定位：客层&产品常州首席和谐型全功能花园型社区牛塘新市民常州第一居所一、客源定位
客源房型需求简洁但不单调，配套和普通商品房一致。
我们的房子为外来工作的新市民而建造。
要充分考虑前来投资的常州市民。
为企业安置员工，让老板为员工安居出油加力。（一）客源层分析

1、投资型客户层2、企业型客户层
3、投资型客户层
4、外来型客户层以上客源层对户型需求的统计（二）客源比例列表通过对客源层次的描述和分析，本案客源层比例估算如下：二、产品建议建议前的思考
住在本地居民自建房的外来工，他们的生活现状。
房型规格：当地的自建房一般为2-3层，房子进深以10米为多，宽以4米为主，也有长长的一排矩形格局。划分大的房间在40-60㎡，划分小的房间在10-20㎡，以后者为多。
可租数量：当地常住人口4.2万，工厂上千家而外来人口万余人，至少占本地总人口的30%。平均每户人家拥有的可出租房间数不一，有相当数量的居民都有房出租，可见租房群体阵容庞大。
居住条件：大房间（40-60㎡）基本都配置了厨卫，有彩电，装空调。小房间（10-20㎡）有部分带卫生间，一般为多个房间公用一个卫生间。部分小房间为厨卫改装，无窗。部分20-30㎡的大房间也有中间用板相隔而成两个房间，只能放床，拥挤，并且不隔音。租赁人群特征：租房者一般以夫妻为主，有夫妻仅带孩子，也有夫妻带全家；租房者也有部分为同居的年轻人。这些人群住宿基本以两个人为主，单间，均因为工厂不提供单间而不得已外租住房，这两类在镇上所占的租房比例为大，是主要租赁来源。另一部分人群为工厂无宿舍而2人和拼一间，占比例较少。
租赁人群消费：他们每月在房租上的消费基本在200元以上，普通员工收入在1000-2000元/月左右。以上面所提及的面积，租房费用贵些的每间在300-400元，便宜的每间在100-120元，平均房租在150元/月/间。关于水费，因部分居民使用深井水，故不收取费用，有些也收取较少，普遍在10-20元/月/人(洗澡另去浴室)；关于电费，各户使用情况不一，使用电磁炉、空调等电费就相应高，普遍装分表另外收取电费。部分有使用煤气的，费用另收。基本因租房产生的费用普遍在150-200元/月/间。周边租赁人群需求：
通过走访租赁人群、本地房东、厂区宿舍的员工，我们得出：
目前工厂客源：有宿舍区的、无宿舍区的，夫妻家庭型会在外租房，单间，有孩子的面积最好达20-30㎡；
目前工厂客源：不论有无宿舍区，同居年轻人主选在外租房，单间，