房屋及设备设施管理（PPT 73页）.ppt

第七章房屋及设备设施管理第一节房屋及设备设施管理概述
第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施
第三节共用设备设施的运行管理
第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制
第五节几种典型设备设施的管理第一节房屋及设备设施管理概述按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重。
按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。
按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2．房屋的基本组成部分（二）设备设施的种类和组成给排水：水泵、水箱水池、阀门和管网、沙井和化粪池
电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯
电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、房屋及设备设施管理的基本要求（二）评价参考主要指标（2）危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。房屋的完损等级分为以下5类：2．设备设施完好率三、房屋及设备设施管理的内容与方法（二）维修保养（三）安全管理（五）采购和零备件管理（六）工量具和维修用设备的管理第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施一、房屋及设备设施维修养护计划的制定几种方式：b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。
c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。（2）修理类别（3）修理周期和修理周期结构2．维修养护计划的种类（2）按修理类别编制的计划3．维修养护计划的编制依据4．编制维修养护计划时应考虑的问题应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养；
计划最后确定前，资金一定要落实；
制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性；
对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。5．维修养护计划的编制6．维修养护计划的内容二、房屋及设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查（二）季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人人员签字。
（三）季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作第三节共用设备设施的运行管理一、制订合理的运行计划安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，有良好的照明和通风等。实行定人、定机和凭证操作设备制度
可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度
操作人员必须遵守设备设施操作和运行规程五、设备设施的状态管理（三）定期预防性试验
由专业人员按规定期限和规定要求进行试验。
（四）设备故障诊断技术
在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的一种技术，称为故障诊断技术。六、节能管理具体措施包括：（二）采用技术改造节能第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制一、共用设备设施外包的选择自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小；
设备设施生产厂家的技术服务情况；
市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；
本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。（二）承包方评估二、共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制（二）外包管理合同实施应注意的问题第五节几种典型设备设施的管理一、供配电系统（二）管理工作主要内容建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施
做好节约用电工作，降低损耗
限电、停电要提前通知业主、物业使用人
供配电运行可建立24小时值班制度
定时对备用电源进行检查
重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量
进行公共用电的测算和计量统计工作二、给排水系统（二）管理工作主要内容有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。
做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。
对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。
定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。（三）注意事项三、消防系统（二）管理工作主要内容（三）注意事项四、电梯系统（二）管理工作主要内容电梯的用电计量和运行成本核算。
电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。
认真审核承包方的专业技术水准和专业资格。
电梯每年要由政府技术监督部门进行年检。五、空调系统（二）管理工作主要内容进行空调用电用水计量和空调运行成本核算。
在空调设备新装和改装时要重点考虑