连锁零售商圈选择.ppt

第六章零售商圈选择第一节零售商圈及商圈分析意义案例一运用瑞利法则，确定两城市各自商圈的分界点

假设：a城人口9万人，b城人口1万人，a距b20公里。

20
Ｄab＝─────——————＝15(公里)
1＋√1/9

20
Ｄba＝──────——————＝5(公里)
1＋√9/1

Ａ*15(公里)*5(公里)*Ｂ
分界点

（二）哈夫(Huff)法则
哈夫法则把以城市为单元的城市商圈理论，改为以商业街、市场和商店为单元的零售店商圈理论，从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间、不同类型顾客对路途远近的重视程度等三方面出发，计算各个商圈的吸引力。案例二运作哈夫法则，分析消费者到3个超市购物的可能性根据哈夫的数学公式，计算可得：1、商业区是零售商业聚集、交易频繁的地区。特点：商圈大、
店铺多、交通便利、流动人口多、热闹繁华。

2、住宅区是住户聚集的地区。特点固定客户多、消费群体稳定

3、文教区是指该区附近有大、中、小学校等。特点：学生居多

4、办公区是指办公大楼林立、上班族聚集的地区。特点：商圈
较大、消费群体多为次要商圈人口。

5、混合区是指两种或两种以上形态的有机结合，如住商混合、
住教混合、商办混合、办住混合等。特点：具有多种
单一商圈形态的消费特色，消费者具有多元化的特点。1、居住人口该商圈地域的常住人口，是商圈的基本客流。
2、工作人口不居住该商圈而工作在此商圈的人口，利用上下班就近购买。
3、流动人口指在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的行人，是这些地区商铺的主要顾客来源。
居住人口与工作人口是零售店核心商圈与次级商圈客流的主要来源，流动人口是零售店边缘商圈客流的主要来源。第二节商圈分析1、人口统计特征
2、市场需求与购买力（举例一）
3、零售市场饱和系数
4、店址区位的可获得性
5、其他当地法规和政策供货来源购买力（1）商圈居民购物消费支出（2）估算新开商店的月营业额（3）预测两年后新开商店的营业额三、商圈调查四、商圈分析的方法饱和指数表示一个商圈内一定时期同业态店铺的单位营业面积预计实现的销售额。

作用（1）判断某个地区商业竞争激烈程度；
（2）了解某个地区同行业过多或不足，决
定是否选择在此开店。

H×RE
IRS=─────────
RF

式中，IRS：某地区某类商品商业圈饱和系数；
H：某地区的人口；
RE：某地区每一顾客平均购买额；
RF：某地区经营同类商品商店营业总面积。

一般说：饱和系数越大，竞争就越激烈，越不适合开新店。
某地区人口总量为261785人，年人均购鞋金额544.3元，该地区内所有的鞋店的总营业面积为9400平方米。求该地区的零售饱和系数IRS、总销售潜力。

（1）IRS=HRS÷RF
=261785×544.3÷9400=1.52(万元/平方米)

（2）总销售潜力=9400×15200=14249万元

（3）如果A地方的IRS15200元/平方米、B地方的IRS23000元/平方米、C地方的IRS10200元/平方米，在其他条件相同，企业在选址选择C地方。

一、店址类型
（一）独立店是指单独座落在一定的区域，独立开店，邻近没有其他竞争对手与之分享客流。
优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物或便利购物。
劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。
独家店特点：比较适合开设大型综合超级市场和仓储商店。（二）自然形成的商业中心

是指两个或两个以上的零售商店相距较近，未经总体布局或长期规划而自然形成的商业喡。

1、中心商业区（centralbusinessdistrict，CBD）是一座城市商业
网点最密集的购物区，吸引着来自整个市区的消费者，包括所有阶
层的人。比较适合开设百货商店或专卖店
2、次级商业区（secondarybusinessdistrict，SBD）是分散在一座
城市的多个繁华程度较低的购物区域，通常位于两条主要街道的交
叉路口。比较适合开设以销售家庭用品和日常用品为主的商店。
3、邻里商业区（neighborhoodbusinessdistrict，NBD）是为了满
足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的一个小型商业区，主要
由若干小商店组成。
4、专业一条街（string）是由若干经营类似商品的商店聚集在一起
形成的一条商业街。比较适合开设小型专业店。（三）经规划的商业购物中心
是经过统一、产权集中的商店群，统一兴建后再把各店铺出租或出售给零售企业，集中进行管理的一种购物区域。

优势：协调规划，商品和服务品种组合合理，拥有完