零售店商圈与选址.ppt

第二章零售店商圈与选址【学习目标】2、1零售商圈

一、外部环境因素
1、家庭与人口因素
2、产业结构
3、交通状况
4、城市规划
5、商店聚集状况
二、企业内部因素
1、业种、业态的影响（超市、大型百货店、便利店）
2、经营规模的大小
3、企业经营水平及信誉四、商圈分析的意义2、2商圈确定的方法a.商圈半径以500米为限；
b.马路分界：凡超过40米宽的道路，四线道以上或中间有栏杆、分隔岛、主要干道阻隔而划分成两个不同商圈；
c.铁路、平交道阻隔：人们因铁路、平交道的阻隔，交通受阻而划分成两个不同商圈；
d.高架桥、地下隧道阻隔：因高架桥、地下隧道阻隔，使人潮流动不便划分成不同商圈；
e.安全岛阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；
f.大水沟：因大水沟阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；
g.单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不便而划分成不同商圈；
h.人潮走向：人潮走向的购物习惯及人潮流动的方向，使该区形成一个独立商圈。二、商圈类型分析——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——工业区。工业区的消费者多为工厂管理者及打工一族，消费水平较低，但消费总量较大。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。三、商圈调查内容四、商圈测量方法2、康维斯均衡点法则
公式：

延伸公式：

其中：ADB

例题：

结论3、阿普波姆法则
公式同二，但将、换算为小汽车行驶时间；将、换算为两地的销售场地面积，从而更符合现代社会的特点。4、哈夫概率法则（教材P36）
I地区消费者光顾J商店概率=

其中，=2

1）按照习惯划分标准划定商圈
2）具体业态具体分析
3）根据商圈位置修正商圈的大小
4）根据门店规模修正商圈大小
5）交通条件影响商圈大小
6）消费习惯决定商圈大小（超市）商圈划分标准7.问卷调查法确定商圈
1）实地调查
询问前来购物者，家庭住址、所购商品、抱怨、是否光临竞争店等。
2）绘制商圈
3）计算商圈内的住户
4）预算销售额
5）划分商圈层次五、商圈分析的要点1.商圈潜力分析2.城市结构调查3.商圈竞争调查商圈饱和状况的分析有两种方法：市场饱和理论是一种有助于企业选址决策的理论。它通过计算零售商业市场饱和系数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，以此判断该地区同业者过多还是不足。公式如下：

其中:IRS=某地区某类商品零售饱和系数
H=某地区购买某类商品的潜在顾客人数
RE=某地区每一顾客购买某类商品的费用支出
RF=某地区经营同类商品零售店的营业面积总数某新设果品店所在地区有潜在顾客140000人，每人每周在该店平均消费8元。该地区有竞争店8家，营业总面积为175000，则该地区零售商业中，果品市场的饱和系数为：
IRS=140000×8/175000=64（元/）
用该数字和其他地区测得的饱和系数相比，可知成功概率的大小。分析这一公式可知：
1、IRS高，表明该市场尚未饱和，存在较大获利空间，成功概率大；IRS低，表明该市场已经饱和，获利空间有限，不易成功。
2、企业能否进入某一市场，应以供求因素为基础。
3、IRS也是测量现有商业企业销售效益的重要指标
以我国百货店为例：
年IRS值＜10000元/者，在大中城市一般均发生亏损；IRS=15000元/者，属于保本经营；
IRS＞20000元/者可实现赢利。
IRS值越高，则利润水平越高。六、商圈的投资回报率预测2、3店址选择二、商店选址的原则三、店址选择应考虑的因素（一）商业群分析1、需求测量
搜集人口性别、年龄、人均收入、家庭规模、类型等资料。

2、购买力测量：使用或

反映单位货币购买商品或取得服务数量的能力
反映日常生活费用的价格水平
3、供给饱和程度分析
4、市场发展潜力：测量当地顾客到外地购物的比例
5、：比如上述3、4的组合（三）区域分析（四）具体位置选择3、竞争对手
竞争者数目（现有商店数、规模）
竞争关系：替代还是互补
4、周围环境

停车场数量、面积、方便性
能见度
顾客进出的方便性
地形特点
5、城市规划：
了解地区内各种建设、改造项目的规划情况四、商店位置、类型的设计2.中心商业区
商业网点最密的购物区，吸引整个地区的消费者。