地价评估和地价分摊分析.ppt

第十一章地价评估和地价分摊学习目标：
1.了解城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算；
2.熟悉地租理论和地租的测算；
3.掌握路线价法。第一节地租理论及测算第一节地租理论及测算第一节地租理论及测算第一节地租理论及测算第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法例题：
路线价法，实际上是一种市场法，在求取路线价法时不需
要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整和房地产状
况调整。
由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用
路线价法估价时，一般不做因素修正第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法例题：
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元。第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法第二节路线价法计算举例：
一面临街矩形土地的价值计算
图中是一块临街深度为15.24m（即50英尺）、临街宽度20m的矩形
土地，其所在区段的路线价（土地单价）为2000元/m2。根据表中的
临街深度价格修正率，计算该块临街土地的单价和总价。
土地单价＝路线价×平均深度价格修正率
土地总价＝土地单价×土地面积
该块土地的单价：
＝2000×140%＝2800（元/m2）
该块土地的总价：
＝2800×20×15.24＝85.34（万元）计算举例：
前后两面临街矩形土地的价值计算
先确定高价街（前街）与低价街（后街）的影响范围的分界线

以此分界线将前后两面临街的矩形土地分为前后两部分，根据各自所临
街的路线价和临街深度分别计算价值，然后再将此两部分价值加总。
前、后街影响深度与总深度的关系
前街影响深度＋后街影响深度＝总深度计算举例：
前后两面临街矩形土地的价值计算
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的
矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元
/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。
计算举例：
矩形街角地的价值计算
采用正旁两街分别轻重估价法
先求出高价街（正街）的价值，再计算低价街（旁街）的影响加价，
最后加总。计算举例：
三角形土地的价值计算
一边临街直角三角形土地价值计算
按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率
土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率×1/2×临街宽度×临街深度计算举例：
其他三角形土地价值计算
先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计
算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。计算举例：
其他形状土地的价值计算
先将其划分为矩形、三角形土地，分别计算这些形状的土地价值，再
进行加减。第三节城镇基准地价评估威海更新城镇基准地价第三节城镇基准地价评估制定基准地价评估作业方案明确基准地价的内涵、构成、表述方式等例题第四节基准地价修正法第四节基准地价修正法第四节基准地价修正法第五节补地价的测算第五节补地价的测算第五节补地价的测算第六节高层建筑地价分摊第六节高层建筑地价分摊例题第六节高层建筑地价分摊例题第六节高层建筑地价分摊例题三、三种方法的比较
（一）按照建筑面积进行分摊
优点：简便，可操作性强
缺点：相同面积而不同用途的房地产，价值相差很大，但算出来的土地份额与土价数额却相同
（二）按照房地价值进行分摊
优点：更符合实际情况
缺点：分摊要复杂一些，但是会出现同样建筑面积同种用途的房屋，分摊的地价不同的情况
（三）按照土地价值进行分摊
优点：比较简单，只要知道了建筑物各部分的房地产价值和土地总价值就可以进行
缺点：由于未来房地产价值在不断变动，因此确定的土地占有份额理论上也应变动，但实际中要求土地占有份额一旦确定下来就不宜经常变