西藏林芝工布映象项目商业整合营销策划报告122p演示教学.ppt

西藏林芝·[工布映象]报告思维导图1以商业为主营业务企业的房地产开发模式!
销售：住宅部分：开盘24个月内基本清盘，销售平方米，（90％以上的销售率）。
商业街部分：开盘24个月内销售90%，即1平米。

招商：

品牌：利用项目的市场追捧和热销，获得较高市场美誉度，从而带来项目和企业品牌的巩固和提升。1本体解读地块解读城市属性界定区域属性界定宗地分析项目四至项目现状商业部分项目属性界定地块解读各种商业物业类型的城市属性解读各种商业物业类型的价值关联物业类型本体总结本项目市场空间有多大？林芝房地产市场现状总结林芝房地产市场区域格局本项目市场空间有多大？城市定位人口因素宏观经济本案规划很好，前景很好，但因城市本身以上几点，而造成当前销售困局的一大原因
小结本项目市场空间有多大？新城区
各板块典型项目销售情况一览小结本项目市场空间有多大？区域商业环境分析区域商业环境分析区域商业市场综合评述区域商业市场综合评述区域商业市场综合评述小结生态旅游城市的进一步开发，将推进城市旅游经济发展；
八一镇作为旅游配套服务中心，城市建设将进入持续快速发展阶段。区域内经商老板：65%
来源：多为在本地经商的四川人、浙江商人。
置业目的：投资、自用。客群定位依据：
1项目的核心价值与机会的关系导图品牌价值1、品牌如何发力，迅速建立领军者地位？同时，我们还必须要正视的问题11、如何迅速建立市场领导者地位？
（项目定位、形象展示）项目定位系统需满足的要求城市地标性综合体必须建立的三大标杆体系。整体定位项目商圈界定

核心商圈——城市旅游商业圈
本区域商圈内原香港街及林芝商业城旅游商业的领导者

次级商圈——服务城市生活圈
为八一镇城市中高端客群提供生活配套服务

辐射商圈——辐射周边乡镇商贸经济圈
提供周边乡镇经贸交流平台，促进城市商业经济发展。客源定位目标投资业主定位
区域商业经营者|周边城市投资客|乡镇进城经营者

特征：经济基础雄厚，先富起来的人士
经济富裕的本地乡镇居民
经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士
经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户目标商户定位
大型商超、专业市场为主力商户
娱乐休闲、名品专卖为次级商户
特色餐饮、零售街铺等为普通商户

特征：发展成熟、具有相当知名度并获得良好口碑的零售百货、商超作为核心主力店；
发展成熟、具有知名度的名品专卖店，或有一定经营特色、良好发展潜力的娱乐休闲品牌作为次主力商户；
具有地域特点、受众面较广、市场接受度高的餐饮、服饰、纪念品等零售单店作为普通商户。经营定位功能定位

总体功能：现代一站式购物、休闲、饮食、娱乐、观光的大型城市商业综合体，以购物为主，休闲娱乐为辅，饮食为补的阶梯式功能定位。经营特色定位
本项目是城市重点旅游项目，在经营特色定位上应凸显旅游休闲主题。商业经营策略经营策略招商经营措施售后返租
有利建立企业品牌及信誉，加强市场对项目的信心，提升项目整体投资价值。分层次招商
主力商户可享受商场平均租金以下的优待
次主力商户按项目平均租金标准
普通客户则需要承担高于主力商户和次主力商户都要高的租金。

错位经营
不同经营目标定位形成不同的消费群体，形成业态优势互补作用，发挥1+1>2的协同效应。公寓产品公寓产品定位产权酒店定位酒店商业部分业态定位依据商业业态定位业态分布与面积分割金鱼院海螺院吉祥院宝瓶院+莲花院白盖院+金轮院形象定位2、如何让项目一炮走红，快速红遍林芝，辐射西藏？如何高效推广，使项目价值被广泛认同？营销面临问题回顾营销面临问题回顾项目营销推广策略板块营销，依据商旅及城市中高端客群的消费特色，将商贸城划分成四大主题消费板块进行整体销售及招商推广。
操作思路
营销节点活动商铺拍卖活动1：企业会员招募《林芝旅游宣传周》
公益（冠名）活动
爱心捐款活动
系列让利活动
制造城市话题3、如何聚集客户，达到实现目标需要的客户量？如何维护好客户并不断扩大？（营销渠道及客户维护）覆盖客户群的立体式推广区域商圈市场经营业主必杀
原有客户资源必杀
竞争项目客户必杀
林芝私营企业主必杀
林芝公务员必杀
企事业单位中层必杀
移动、联通、保险公司VIP客户必杀
中档轿车4S店VIP会员必杀
西藏地区投资客必杀市场目前各个项目销售均以坐销为主，本项目锁定林芝地区财富阶层为主力的目标客户群体，项目周边的商圈市场客户群密集，为此可专门组建大客户营销小组，主动出击，促进项目销售。
组建企业客户俱乐部，将会员活动成为贯穿整个项目活动的主线，同时也为企业的后续开发打下良好的客户基础。
俱乐部在区域、产品推广期中会作为大客户营销的敲门砖，针对相关企事业单位进行团拜，开展联谊，组织团购。
会员优惠政策：
免费办理商场会员卡；
享受星级酒店的最低折扣；老带新政策，促进成交，保证客户对项目的