济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块可行性分析文章教学讲义.doc

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济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块可行性分析
前言
房地产项目的可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价；并在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。房地产项目的可行性分析从内容可分为以下五个方面:房地产项目的投资环境分析、房地产项目的市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。
一个完善科学的房地产项目可行性研究在房地产项目实施过程中可以起到以下三个主要作用:
(l)保证项目投资决策的科学性。房地产项目投资数额巨大，少到几千万、多到几个亿。而且，房地产开发项目投资周期长，牵涉面广，而且房地产市场的不确定因素多，盲目投资很难取得预期经济效益。只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析、效益计算和风险评估，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，进而取得理想的预期效益。
(2)保证项目投资优化。一般情况下，可行性分析是研究一个项目能不能做，能做的话能得到怎样的经济收益和应该怎样做的项目分析。同时，有的情况是研究一个项目的多个方案，要在多个可行方案中选出一个最优方案。这样，研究人员就能在可行性分析的基础上，全面考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价、合理取舍，优选最佳项目方案，使投资获取最大经济效益。如果没有房地产项目投资的可行性研究成果，房地产项目投资就无法得到优化。
(3)保证项目投资有序性。房地产项目投资的可行性研究阶段，实质上就是对未来项目的实施进行周密安排的过程。特别是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流、还贷能力等进行一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊地进行，以达到预期目的。
本报告拟就对济南市第三粮库片区旧城改造部分商业地块进行可行性研究，探讨该地块修建商业项目的可行性及规划方案。
总论
项目背景及概况
项目名称
本项目提名——“筑建·梦之城”，在以下的可行性研究分析报告中，将继续对该项目的概念进行诠释和升华。
项目可行性报告编制依据
（1）中华人民共和国房产税暂行条例
（2）项目实地考察、市场调查有关资料
（3）政府相关部门的规定及相关数据
项目提出理由
房地产行业作为一种介于第二产业和第三产业之间的具有复合特征的产业，在国民经济中占有举足轻重的地位。近几年来，随着城市化的进程大大加快，旧城改造也在如火如荼的进行之中。在职场新人日益增多，青年人开始独立生活，刚需型住房需求日益增长的今天，配套设施完全、及办公娱乐于一体的中小型公寓成为了年轻人的“新宠”。
济南市作为山东省的省会城市，是山东省的政治、经济、文化、金融、交通、会展和科教中心。济南市常住人口为681.40万人，是全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，2012年济南市生产总值4812.68亿元，比上年增长9.5%，2013年，济南市HYPERLINK"http://baike.baidu.com/view/10147.htm"国内生产总值达到5230.19亿元，经济水平连年上升。与此同时，济南市的房地产市场也处在一个突飞猛进的上升阶段。
本项目选址在位于济南市东南部的历城区，历城区是济南东部重要的政治、经济、文化中心，交通便利，环境良好，基础设施齐全、是济南市未来的核心区域。
项目拟建地点
本项目位于济南市历城区北园大街37号，原济南第三粮库院落及周边部分区域。项目南邻北园大街，东至二环东路300米，北至小清河南路300米，地理位置优越，交通便利。周边有小清河、华山等景观资源，景观条件利好。项目占地约4.36万平方米，用地性质商住，平均容积率暂按3.4，总建筑面积约14.83万平方米。

图1-1项目所在地块
市场分析与预测
国家房地产宏观形式及政策分析
宏观形势

国家政策
从2003年8月12日，国务院颁布《关于促进HYPERLINK"http://www.askci.com/reports/index172.html"\t"http://www.askci.com/chanye/2014/10/20/_blank"房地产市场持续HYPERLINK"http://www.askci.com/reports/2014/09/01/161325mcdb.shtml"\t"http://www.askci.com/ch