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房屋维修工程项目管理

工程项目管理是指从事工程项目管理的企业（以下简称工程项目管理企业）受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理主要有项目管理服务、项目管理承包两种方式，其核心是是控制成本，提高质量。下面我们对房屋维修工程项目的几个重要的方面进行探讨：一、房屋维修计划管理编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。1、房屋维修计划的主要依据（1）依据国家相关法律、法规、地方性文件、行业规范以及必要的经济预测和技术预测资料。(2)依据业主的委托任务。房屋维修有其特定的目的性，简言之着重有两点：一是保安全，即结构安全因素不可忽略；二是装饰和美化，装饰是正常使用的要求，美化是建筑与周围环境相适应的要求。（3）依据房屋受损状况。现有房屋的完损状况是维修计划的主要依据。为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，应对房屋组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，根据情况安排不同类型的维修。根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。（4）考虑工程项目管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。2、一般上，房屋维修计划应包含以下内容：一是房屋维修施工计划。这是房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。二是房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：房屋维修施工力量计划、房屋维修材料供应计划、房屋维修机具供应计划、房屋维修技术支持计划、房屋维修资金使用计划、房屋维修成本及利润计划等。房屋维修计划需要各级员工参与，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，落实到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目标。二、房屋维修工程预算及成本管理1、工程预算房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算维修工程造价的计划性文件，是承发包双方核算工程款，最终确定维修工程造价的依据。屋维修工程预算以某一维修工程为对象，依据预算定额或地区单位估价表逐一计算，再加规定收取的现场经费、其他直接费、间接费、其他费用以及计划利润和税金而得出的全部维修工程费用。维修工程预算的编制，一般应以下列文件和资料为依据：(1)经过审查批准的维修施工图或维修方案；(2)现行维修工程预算定额；(3)地区单位估价表；(4)各种取费标准；(5)材料预算价格；(6)维修工程施工合同；(7)其他有关文件和说明等资料。编制修工程预算一般步骤：(1)收集有关基础资料(2)熟悉施工图纸，了解维修工程内容和要求。(3)现场勘查。(4)熟悉定额或单位估价表。(5)计算工程量。(6)套用预算定额或单位估价表。使用的补充定额，并报上级主管部门备查。(7)计算各项费用：(8)工料分析。（9）编制工程预算书。2、成本管理成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。成本管理的基本任务就是保证降低成本，用最少的消耗取得最优的经济效果。（1）建立以项目经理为中心的成本控制体系转自项目管理者联盟。项目经理是企业法人在工程项目上的委托代理人，他对工程项目管理负有全面的责任，工程项目成本的控制是项目管理的主要工作之一。在项目经理人的统辖下，对每一笔数额较大的成本费用进行谨慎审查；对项目成本的全过程控制，将项目进行过程中的经济支出全部纳入成本的控制轨道；转自项目管理者联盟（2）完善项目成本管理责任制。项目成本管理责任制是指各项目管理人员在处理日常经济业务事项中对工程项目的管理应尽的责任。因此，应对工程项目部各职能、人员制定成本管理责任制，才能确保工程项目目标的实现。（3）加强项目成本的分析与考核。项目成本的分析与考核是施工项目成本管理的重要组成部分。做好这项工作，将促进工程项目的生产经营管理，提高工程项目的经济效益。项目成本的分析。通常以分部分项，工程项目为对象，采用对比分析法、因素分析法进行分析。对人工费、材料费、结构件费以及机械使用费进行量价分析，对其他直接费、施工间接费用进行金额分析，寻找盈亏的主要原因，为决算提供较可靠的依据。项目成本的考核。考核的目的是贯彻落实责权利相结合的原则，促进项目成本管理工作健康发