万达工程管理概要及模式.doc

1.0工程控制管理概要
为确保广场日常的正常运营，提高万达广场商业服务水平，并切实做好节能降耗方面工作，工程部根据公司的要求，负责管理区域公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转；负责管理区域机电设备的日常维护保养工作，制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施；负责管理区域土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作；负责管理区域高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养；加强主力店设备、设施监督管理工作。负责营运部转发的投诉的处理；负责商户装修方案的审核、监督、管理工作；满足商户其他有关的服务要求。
目前广场管理的设备明细如下：
1.1弱电系统设备类
1.1.1安防监控系统：监控系统摄像头共484台（其中大商业181台，公寓住宅303台），矩阵主机2台（其中大商业1台，公寓住宅1台），主控键盘2台（其中大商业1台，公寓住宅1台），硬盘录像机32台（其中大商业13台，公寓住宅19台），500G录像硬盘160块（其中大商业65块，公寓住宅95块），视频分配器32台（其中大商业13台，公寓住宅19台），彩色监视器49台（其中大商业22台，公寓住宅27台），UPS电源1套，双鉴报警探测器共计213个（其中大商业105台，公寓住宅108个），玻璃破碎探测器7个。
1.1.2消防系统：消防报警系统采用海湾产品。消防报警系统设1个主控中心，万千百货设置1个分控中心（管理万千百货区域），报警回路49条，烟感探测器7263个，电子温感探测器2198个，烟温复合探测器412个，信号、控制模块共4525个。
1.1.3停车场系统：采用车安停车场管理系统。
1.1.4LED显示屏：94.372㎡，采用大连路明生产品牌。
1.2强电系统设备类
用电设备容量及预计最大负荷：批准变压器合计容量为11600KVA。
电源运行方式：10KV双路电源采用单母线分段运行，高压柜采用金属铠装全封闭式手车柜，任何一路高压断电时，一级负荷末端互投运行。
1.2.1供电系统：由万达35KV变电站双路10KV进户，线路名称为万达甲线（511）、万达乙线（521）。万达35KV变电站位于北广场地下，高压10KV出线12路，至广场8个公、专用配电室，所有安装变压器共计26台，变压后输出400V后经低压馈电柜向末端用电设备供电。变压器的低压馈电柜负荷规律：步行街及主力店负荷主要集中在大商业专用配电室并下辖大商业冷冻站电源、国美独立变配电室、酒店独立变配电室并下辖酒店冷冻站电源、万千百货独立变配电室并下辖百货冷冻站电源、住宅1#、2#独立变配电室、公寓变配电室。本大厦接地系统采用TN-S系统，三相五线制。
1.2.2用电计量：计量采用一户一表方式，每户一插卡式电度计量表，电费缴纳采用“先付费、后用电”的方式，承租户或业户持卡至商管公司预缴电费后，将所购电量输入插卡式电度表即可（主力店除外）。
1.2.3层配电箱：楼内均设有强电竖井，步行街每楼层设3个竖井，每个竖井内安装有5个楼层配电箱，是本层公区照明、应急照明、消防风机、电梯、步行街商铺电表等的总配电箱。
1.2.4户配电箱：位于承租户内，户内照明、空调、插座、店招分别由不同的开关控制。其中插座回路带有漏电保护功能，漏电动作电流30mA。
1.2.5应急照明配电箱(ALE)：楼内公共区域照明为双路电源供电、互为备用，当运行电源失压时，备用电源自动投入。地下车库、管理用房、步行街等处的照明以荧光灯、节能灯为主。在应急状态下（如火灾）楼内应急照明全部被点亮。在人防、地下车库、楼梯间、各主要出入口等处还设置有安全出口指示灯（常明、内置蓄电池）及疏散指示照明。一旦应急照明回路电源失电，转由内置蓄电池供电，通常可持续约90分钟以上。
1.2.6双电源自动切换箱（AP）：供消防控制室、电话机房、防排烟等设备设施用电，上述设备设施均采用双路电源供电，末端自动切换。
1.2.7电梯（垂直梯、扶梯）：电梯合计115部，自管电梯数量为75部，其中垂直梯43部，扶梯32部，其他由主力店使用管理。
1.3暖通给排水系统设备类
1.3.1供水系统
给水系统：按业态划分为万千百货、超市、商务楼、住宅楼和大商业。各业态储水箱及供水设备均设于地下，共设以下给水泵房：万千百货给水泵房，大商业给水泵房，商务楼给水泵房，住宅给水泵房，超市给水泵房共5个给水泵房，各生活加压水泵房水箱进水管均独自从室外市政给水干管上引入。一层（含）以下由市政直接供水，当市政停水时由各水泵房供水。
1.3.2空调系统：按业态划分为万千百货、大商业、超市。各自系统的机房位于地下二层。机房内有冷水机组和换热机组，热源为市政高温热水。
1.3.3燃气系统：燃气系统在裙楼西北侧员工餐厅外设置1号、2号调压站，1号调压站第1根出站管路为低压燃气管道，