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房地产投资的终极风控解析

第一篇：房地产投资的终极风控解析房地产投资的终极风控解析从财务投资人的立场出发，房地产项目投资风险管理的终极目标应该是追求零风险，或者说从投资前置条件把控、周期逃顶、正确使用法律与财务手段，以及对开发业务关键节点的把控，四个维度实施全面风险管理，即便行业系统性风险来临，投资人将投资项目作为不良资产处置时仍有反转获利的机会。如何实现这一“终极风控”目标？在这一过程中需要注意哪些关键点，值得探讨。下文的房地产项目指二级开发项目，即住宅公寓、办公商业、工业物流等建筑物项目的建造。财务投资人的概念主要指不真正参与投资项目的业务管理或投资项目公司的日常运营管理的专业投资机构，这里主要包括房地产私募基金、信托投资公司及从事传统类开发贷款的银行。一、前置条件把控，杜绝常识性错误投资决策的前置条件把控也是风控的起点，目标是杜绝投资决策的常识性低级错误，这是专业投资人都应该可以避免的。诸如区域去化周期、项目周边基础设施保障、项目的毛利率等都是不该忽略的。（一）供求关系是市场的本质，去化周期是影响项目成败的关键因素。经过近20年的快速发展，房地产行业不仅仅在区域发展上，而且在不同的产品形态上，都不同程度的表现出供需失调。住宅类产品在北、上、广、深四个一线城市的去化周期均未超过12个月；二线城市的省会城市喜忧参半，合肥、郑州去化周期与一线城市相当，同为省会城市的济南、呼市、昆明的去化周期超过60个月；而大部分三线城市供求关系恶化，“鬼城”也以三线城市为主。写字楼市场除一线城市外，其他城市的局部需求难以把握，市场波动大，风险也大。购物中心类产品过去两年的供给急剧放大，大部分省会城市均出现不同程度过剩。所以财务投资人选择去化周期短的区域市场是顺势而为，顺应市场是风控的智慧选择。（二）项目周边基础设施是否有保障，这一点往往被忽视。最简单的道理，土地是因为投资而增值，在投资决策时对项目周边重大基础实施的考察尤为重要。单个企业或单个项目的投资对周边基础设施配套的影响是有限的，特别是对于轨道交通、电力电网、供水排污、垃圾处理、河流整治及大的市政路网等涉及城市规划的重大基础设施配套，企业几乎是无能为力。投资人能做的唯有选择，选择基础设施配套规划清晰，项目立项建设时间确定的投资类项目，顺应城市规划与区域发展规划方向。第二篇：房地产类风控分析2.4.3划分优质客户的标准一、产品毛利率25%以上二、公司的利润率15%以上三、公司连续3年收入保持15%以上的增长四、公司的控制人具有很好的个人信用记录五、企业与银行合作良好，无不良记录，银行信用等级较高六、公司主营业务突出，市场占有率较高，该公司处于产业的上升阶段七、关联方较少，核心竞争力明显对于这样的客户，由于抵押物等担保措施不足，我们可以适当放宽担保条件要求。1、交易对手排名评分：注：交易对手为2013年房地产开发企业200强，http:///zt/top500/，以中房网公布数据为准。16家中央企业分别为：中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集团公司、中国水利水电建设集团公司、香港中旅（集团）有限公司、中国交通建设集团有限公司、华侨城集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国化学工程集团公司、中国新兴集团总公司、南光（集团）有限公司、中国建筑工程总公司、中国中化集团公司、中国保利集团公司、招商局集团有限公司、华润（集团）有限公司2、项目地域评分：股权投资类房地产信托业务核心评分指标为交易对手评分和项目地域评分，合计数必须大于等于3。（二）定量评价包括：报酬率评价、资金杠杆评价、持股比例评价1、报酬率评价原则上公司年化信托报酬率不低于该信托业务应计提的风险资本系数，低于此标准的，应经公司终审会同意。2、资金杠杆评价信托存续期内，信托公司募集的资金与交易对手实际投入的资金比例最大不得超过3:1，且募集资金总额不得超过信托存续期内项目投资资金峰值的75%。原则上资金峰值是项目从信托公司入股到取得预售证时点项目需要投入的资金。3、持股比例评价我司持股比例，对于交易对手排名200之外的，原则上应超过50%。（三）定性评价包括：资金用途监管业务人员在项目前期，填报附件《项目监控表》，现场监管人员应至少每月更新《项目监控表》，监控项目建设和销售进度。项目建设监控主要内容是：资金实际投入与资金使用计划对比，项目实际施工节点与项目建设进度规划对比，重点是对于未达到预期的差异分析，取得合理解释。取得销控表等资料向公司报告。如商品房销售有网上备案登记制度、实行网签，将销控表与可以跟踪楼盘销售情况的房产交易中心网址登记信息、银行流水等比对。原则上，股权投资类房地产信托业务坚持公司自主管理，封闭运行。对于信托期限内的资金缺口优先由我司统一提供资金支持。项目公司的土地，原则上不用于对外抵押融资，如必须对外抵押